期中考|上半年13城二手房市場經歷“先揚后抑”

綜合2019-07-10 10:31:19來源:中房網

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??中房網訊 今年一季度以來,二手房市場呈現底部向上、新房市場回暖等現象。但進入二季度,在政策收緊、預期轉變背景下,市場回暖并未持續,上半年呈現出明顯的“先揚后抑”特征。

??上海易居房地產研究院近日發布的《13城二手房市場報告》顯示,2019年上半年其監測的北京、深圳、杭州、成都、南京、廈門、蘇州、青島、無錫、金華、揚州、岳陽、佛山等13個城市二手房累計成交約41.2萬套,同比增長9.2%。從半年度成交的網簽數據來看,這13個城市的二手房成交量略高于2012年以來的歷史均值。

??整體來看,上半年部分購房需求已釋放,隨著調控政策的收緊,市場預期走低,預計下半年二手房成交量將重新回落至歷史平均水平以下。同時需要注意的是,當前市場仍處于嚴格調控時期,后續重點城市二手房市場和部分地區新房市場或將面臨“新庫存”問題。

  上半年13城二手房“先揚后抑”

二手房

??報告顯示,13城二手房上半年累計成交約41.2萬套,同比增長9.2%。從單月網簽數據成交量來看,2019年上半年13城二手房市場經歷了“先揚后抑”的過程。在房貸利率下調、放開落戶、市場預期改善等刺激下,部分城市“小陽春”如約而至,4月更是創下了2017年市場降溫以來二手房成交量的新高。隨后,部分熱門城市調控收緊,二手房成交量也隨之出現連續兩個月地下滑。

二手房

  從半年度成交的網簽數據來看,2019年上半年13城二手房成交量略高于2012年以來的歷史均值,為2017年下半年以來的最高值,但遠低于2015下半年及2016年的樓市繁榮期。

  易居研究院研究員姚方分析認為,在2014年以來的本輪周期中,13城的二手房規模有明顯上升,2016年上半年的最高成交量較2013年的最高值增長了10.9%。市場上升期較長且幅度較大,且2017年下半年市場降溫后,成交量的絕對量不低,因此調整期也相對較長。后續來看,上半年部分購房需求已釋放,隨著調控政策的收緊,市場預期走低,預計下半年二手房成交量將重新回落至歷史平均水平以下。

  廈門和蘇州成交量能較強,岳陽和佛山成交量能較弱

二手房

??從二手房成交量能度指標來看,6月份13個城市中廈門和蘇州量能度較強,量能度分別為90%和56%;而最弱的城市是岳陽和佛山,量能度分別為-19%和-17%。

二手房

??從具體城市來看,根據易居研究院監測的13個城市二手房市場在6月份全面降溫,所有城市成交量均出現了不同程度地環比下降,其中,杭州下降最慢,深圳最快。

  作為二手房成交量典型代表城市,6月成都二手房成交量為10831套,環比下降16.78%,同比增長46.2%。在2018年“515政策”之后,成都二手房市場降溫。2019年3月成交量強勢站上強弱分水嶺,4月成交量更是創下了2018年6月以來的最高記錄。隨后的5、6月,新建商品住宅供應加大,80平米以下的戶型成交活躍度持續升溫,部分剛需遭新房市場分流,但二手房成交量依然在強弱分水嶺之上。隨著大量購房需求集中入市,預計后續二手房市場有所降溫。

二手房

??另外一個典型代表城市北京,其6月二手房成交量為13158套,環比下降14.6%,同比下降23.9%。報告顯示,2018 年 6 月,北京限競房項目供應量井噴,部分購房者流入新房市場,對二手房市場造成一定沖擊,二手房成交量呈下行走勢。2019年3月,北京二手房成交量強反彈,站上了強弱分水嶺,隨后國管公積金收緊,限競房供應加大,自4月起二手房成交量出現小幅地下降,但量價一直相對較為平穩。在姚方看業,預計后續北京二手房市場仍保持平穩態勢。

??下半年警惕“新庫存”風險

??另外,根據貝殼交易數據顯示,二季度其重點監測的城市新增客源及帶看客戶量并未出現明顯下滑,且新增客房比近期呈現持續上升趨勢。但這股力量不足以支撐房價大幅向上,因為目前重點城市都是改善型需求主導的市場,認房認貸的政策下換房需求的杠桿被極大壓縮,不存在大幅向上動力,“穩”是下半年的大主題也是市場面的常態。

??展望下半年,貝殼研究院發布的《2019中國房地產半年報》顯示,重點城市市場潛在需求普遍存在,這將是支撐下半年市場的上行動力。

??貝殼研究院首席分析師許小樂提醒,當下市場仍處于嚴格調控下,需求難以釋放,后續重點城市二手房市場和部分地區新房市場或將面臨“新庫存”問題。在貝殼研究院監測的29個重點城市中,有7個城市二手房月末庫存環比持續增加3個月,13個城市月末庫存環比持續增加4個月,7個城市月末庫存環比持續增加5個月,庫存下降的城市僅有上海和蘇州。

??許小樂分析,政策總體穩定背景下,“一城一策”將是下半年及更長時間的政策基調。

??報告來源:上海易居房地產研究院、貝殼研究院,中房網綜合整理

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