調控加碼!蘇州樓市“求降溫”

亞晨2019-07-25 11:30:11來源:中房網

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??中房網訊 (記者 亞晨)時隔兩個多月,蘇州再次出臺房地產調控政策。不但升級了限購,還同時擴大了新房和二手房的限售范圍。

蘇州

??7月24日,蘇州市人民政府出臺的《關于進一步完善我市房地產市場平穩健康發展的工作意見》顯示,對蘇州市區新建商品住房、二手住房實施限制轉讓措施。自本意見實施之日起,蘇州市區范圍內新取得預(銷)售許可的商品住房項目(含已經取得預售許可尚未開始網簽的項目),購房人自取得不動產權證之日起滿3年后方可轉讓;二手住房通過市場交易購房人新取得不動產權證滿5年后方可轉讓。

??同時,非蘇州市戶籍居民家庭在蘇州市區、昆山市、太倉市范圍內申請購買第1套住房時,應提供自購房之日起前3年內在蘇州市范圍內連續繳納2年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明。

??此外,《意見》中提到,還將進一步加強用地出讓管理和進一步加強住房信貸稅收管理。

??兩個月內已多次出手

??實際上,這已經是蘇州在時隔兩個多月后,再度加碼房地產調控了。

??5月11日,蘇州市人民政府發布《關于進一步促進全市房地產市場持續穩定健康發展的補充意見》,對蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域(東起京杭運河,西至珠江路,南至竹園路,北至鄧尉路)新建商品住房實施限制轉讓措施。規定區域內新取得預(銷)售許可的商品住房項目,購房人自取得不動產權證之日起滿三年后方可轉讓。對蘇州工業園區全域二手住房實施限制轉讓措施,規定購房人通過二手住宅市場交易新取得不動產權證滿五年后方可轉讓。

??5月16日,蘇州工業園區管委會再度祭出新政,將工業園區新購住房學位政策由5年調整為9年,同一家庭多名子女不受限制。也就是說,一套住房的學位不允許隨意轉讓,在義務教育階段只允許使用一次學區資源,該政策當天起執行。

??5月18日,住建部在4月份對6個城市進行預警提示的基礎上,又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的蘇州、佛山、大連、南寧4個城市進行了預警提示。

??5月24日,據相關媒體報道,蘇州市召開房地產經紀機構和開發企業座談會,進一步貫徹中央關于“房住不炒”的精神。明確如果蘇州樓市的幾大指標得不到控制,7月后調控會加碼,包括擴大限售范圍、提高外地人購房需要的社保門檻等,并提出全年房價漲幅目標必須控制在5%以內。同時,蘇州房地產長效調控機制政策已經形成方案,并上報住建部。

??6月20日下午,蘇州曾傳出房貸政策收緊消息,部分銀行稱目前房貸額度比較緊張,或暫停放貸,或放款時間不確定,這也一度引發了市場關注。

??新政有助于打擊炒房需求

??兩個多月的時間過去,仍然看不到蘇州樓市的降溫跡象,地方管理層再次“出手”。

  根據諸葛找房提供的數據,蘇州二手住宅掛牌價漲幅較大。其上半年掛牌均價累計上漲7.42%,6月份環比上漲0.72%。即使5月份的調控加碼對蘇州二手房市場有所影響,但價格仍在小幅上漲,這也是此次調控政策加碼的主要原因。

??由于蘇州本身不在國家統計局70個大中城市房價指數的監控范圍內,這也在一定程度上弱化了其房價管控壓力。

??中房網(微信公眾號:zhongfangwang)在查閱CRIC數據后發現,2019年6月份蘇州商品住宅成交均價為21244元/㎡,同比上漲9%,已經處于連續13個月的上漲態勢。如果與2017年6月的18174元/㎡的成交均價相比,則上漲16.89%。

??從5月11日和7月24日兩次出臺的政策來看,在限購和限售方面,7.24出臺的新政已經有了明顯的升級,調控政策嚴格程度史無前例。

??從信貸政策來看,7.24政策提到了加強房地產信貸宏觀審慎管理,在嚴格執行差別化住房信貸政策基礎上,將新增貸款中房地產貸款占比控制在合理水平,這可以理解為房地產領域信貸政策管控趨嚴的導向。這也使得后續商業銀行的政策執行會更加到位,包括首付貸和消費貸在內的監管會趨嚴。

??從土地政策來看,進一步加強用地出讓管理。加大土地供應保障力度,嚴格執行住宅用地供應計劃,強調了購地自有資金申報核查秩序。這實際上也是為了防范違規資金進入土地市場。體現了蘇州當前對于土地市場繼續管控、防范地價虛高等現象的出現。

??蘇州房協副秘書長付正喬表示,如果從2016年10月本輪調控政策出臺起點時間算起,已經有33個月了,期間蘇州市政府四次出臺政策,一次比一次嚴厲,一次比一次精準,這在1998年全面貨幣化房改以來的20年大周期內都是絕無僅有的,這體現了蘇州市管好房地產市場的堅定決心和意志,這次的61號文件是一劑尋求“降溫”的猛藥。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中房網表示,蘇州此次政策發布略超乎市場預期,此前蘇州已經執行過比較嚴厲的政策,此次加碼和此前開封松綁限售政策叫停類似,即“房住不炒”是今年下半年的政策邏輯,不存在放松的可能。在嚴躍進看來,相關市場參與主體一定要充分認識到當前穩定市場的重要性。而類似政策出臺,也對后續繼續管控投資投機需求和穩預期等方面形成了較好的條件。

??官方解讀

??蘇州市人民政府新聞辦公室也在第一時間通過官方微信“蘇州發布”對此進行了解讀,我們結合5月11日出臺的政策,為您整理回顧一下。

??【土地】

??[5.11]

??調整土地出讓報價規則,將土地出讓報價條件從定值調整為區間設置。將土地競價超過市場指導價10%(不含10%)需工程竣工驗收后方可申請預售許可的規定,調整為超過市場指導價5~10%需工程竣工驗收后方可申請預售許可。將土地競價超過土地出讓市場指導價25%(不含25%)后轉為一次報價出讓方式的規定,調整為超過市場指導價10~25%后轉為一次報價出讓方式。一次報價區間相應調整。具體出讓地塊報價規則及相應要求在土地出讓方案和出讓公告中明確。

??[7.24]

??進一步加強用地出讓管理。加大土地供應保障力度,嚴格執行住宅用地供應計劃,保障土地市場供需適度。嚴格施行購地自有資金申報核查制度,競買企業應說明購地資金來源并作出承諾。住宅用地出讓競買保證金調整為30%~50%區間設置,具體在出讓公告中設定。競得人申報自有資金不實的,取消競得資格沒收保證金或終止出讓合同沒收定金,并將競得人相關違法違規行為納入企業誠信系統。住宅用地鼓勵實行“限房價、限地價”出讓方式。

??[官方解讀]

??1.我市自2002年起,建立了根據市場供需狀況研究確定住宅用地供應計劃并向社會發布的機制,今年市政府確定市區住宅用地計劃供應面積為6000畝(其中政策性住房用地不少于1800畝)。結合近年來我市房地產市場變化快、周期短的特點,為進一步嚴格落實住宅用地“五類”調控目標,將在嚴格執行年度住宅用地供應計劃基礎上,根據商品住房庫存消化周期及市場供需情況對計劃及時動態調整,更好發揮供應計劃的引導作用。

??2. 在住宅用地出讓公告中明確要求,競買人應在報名階段書面說明購地資金來源并作出承諾。如在簽訂土地出讓合同前發現競得人申報自有資金情況不實的,取消競得資格并沒收保證金;在簽訂土地出讓合同后發現受讓人申報自有資金情況不實的,終止出讓合同并沒收定金,并將相關違法違規行為納入企業誠信系統。

??3.鼓勵實行“限房價、限地價”出讓方式,在現有的“一次報價”公開出讓方式基礎上,根據市場情況,明確出讓地塊所建商品房價格要求,引導競買人審慎理性報價。

??【限購】

??[5.11]

??并未調整居民購房政策。依舊是非本市戶籍居民家庭購首套房需提供兩年內在蘇州市區(含吳江區)、昆山市、太倉市累計一年納稅或社保證明。但當時文件中提出,在蘇州工業園區全域內,新取得預(銷)售許可的商品住房,實行人才優先購買政策。房地產開發企業應當將預(銷)售許可建筑面積50~60%的住房,優先出售給在蘇州工業園區就業、創業并在本市無自有住房的人才。人才的具體認定標準及優先購買政策,由蘇州工業園區管委會另行制定。

??[7.24]

??調整居民購房政策。非本市戶籍居民家庭在蘇州市區、昆山市、太倉市范圍內申請購買第1套住房時,應提供自購房之日起前3年內在蘇州市范圍內連續繳納 2年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明。

??[官方解讀]

??1.范圍對象:是非本市戶籍居民家庭,在蘇州市區、昆山市、太倉市范圍內申請購買第1套住房;

??2.購房條件:應提供自購房之日起前3年內,連續繳納2年及以上個人所得稅或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明;

??3.社保及個人所得稅繳納范圍:是指在蘇州大市范圍內,包括蘇州市區(姑蘇區、吳中區、相城區、吳江區、蘇州高新區、蘇州工業園區)及昆山、太倉、常熟、張家港等四市范圍。

??【限售】

??[5.11]

??對蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域(東起京杭運河,西至珠江路,南至竹園路,北至鄧尉路)新建商品住房實施限制轉讓措施。自本意見發布之日起,限制轉讓區域內新取得預(銷)售許可的商品住房項目(含已經取得預售許可尚未開始網簽的項目),購房人自取得不動產權證之日起,滿三年后方可轉讓。對蘇州工業園區全域二手住房實施限制轉讓措施。自本意見發布之日起,購房人通過二手住宅市場交易新取得不動產權證滿五年后方可轉讓。

??[7.24]

??擴大住房限制轉讓實施范圍。對蘇州市區新建商品住房、二手住房實施限制轉讓措施。自本意見實施之日起,蘇州市區范圍內新取得預(銷)售許可的商品住房項目(含已經取得預售許可尚未開始網簽的項目),購房人自取得不動產權證之日起滿3年后方可轉讓;二手住房通過市場交易購房人新取得不動產權證滿5年后方可轉讓。

??[官方解讀]

??1.范圍對象:是對蘇州市區即姑蘇區、吳中區、相城區、吳江區、蘇州高新區、蘇州工業園區范圍內的新建商品住房、二手住房實施限制轉讓措施;

??2.新房轉讓條件:自本意見實施之日起,市區范圍內新取得預(銷)售許可的商品住房項目,包括已經取得預售許可尚未申請草簽的商品住房,購房人自取得不動產權證之日起滿3年后方可轉讓;

??3.二手房轉讓條件:自本意見實施之日起,二手住房通過市場交易購房人新取得不動產權證滿5年后方可轉讓。對買賣雙方已完成草簽并已提交限購核查的、買賣雙方已簽訂認購協議或購房合同并能提供已支付房款(含定金、首付款或部分房款)的銀行、支付寶、微信轉賬憑證原件,且在2019年9月30日前將上述材料提交交易管理部門備案的,仍按原政策執行。

??【信貸】

??[5.11]

??未提出新的信貸政策,仍然按照之前政策執行。

??[7.24]

??進一步加強住房信貸稅收管理。加強房地產信貸宏觀審慎管理,在嚴格執行差別化住房信貸政策基礎上,金融監管部門聯合督促銀行機構將新增貸款中房地產貸款占比控制在合理水平;對明顯存在違反宏觀調控政策的,依法依規采取相應監管措施。加大對房地產開發項目土地增值稅預征和清算環節管理力度,實施預售備案價格預警線管理。全面應用房地產價格評估技術,加強存量房交易合同監管和稅收征管。

??[官方解讀]

??1.在保障蘇州居民首套房信貸資金和本市房地產開發項目合理信貸資金需求的情況下,合理控制房地產貸款占比,對房地產貸款集中度過高和增速過快的銀行機構進行監管提示。

??2.繼續嚴格執行現行差別化住房信貸政策,對明顯存在違反宏觀調控政策、不審慎放貸的銀行機構,依法依規采取相應監管措施。

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