6月漲幅全國第一 洛陽給房價設立“漲停板”

王佳飛2019-07-29 08:47:39來源:每日經濟新聞

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??由于房價漲幅全國第一,洛陽給房價設定了“漲停板”。

??7月26日中午,洛陽市住房保障和房產管理局(以下簡稱洛陽市房管局)在回復網友提問時明確表示:“各房地產開發企業目前在售項目以2019年4月簽約均價為基準價,在售房源價格原則上均不得高于該基準價。”

??此前,洛陽市房管局給各房企開設有端口,只要符合要求,開發商可直接通過系統完成網簽。多名業內人士向《每日經濟新聞》記者確認:目前洛陽市已經暫停網簽,開發商端口暫時關閉。但對此,洛陽市房管局辦公室給記者的回復是“不知道”。

??據國家統計局最新數據,今年6月,洛陽新房價格環比上浮2.5%,居全國第一,定基指數也上浮至135.6,一路保持上漲態勢。今年上半年,洛陽的房價漲幅有5個月居于全國前5位。7月25日、26日,記者走訪了洛陽多個房產項目,探訪這座河南第二大城市的樓市真相。

??土地樓面價半年漲逾五成

??以洛陽新區洛龍區為例,記者走訪發現,這個背負洛陽官方“加速城市發展戰略重任”的區域,是目前洛陽房價最高之地。安居客數據顯示,洛龍區房價近年來一直呈現領漲全洛陽的態勢,每年都有著均價1000元左右的上漲。

??“金科第一次在洛陽做項目,就是要打造標桿。我們拍地時就是“地王”,所以價格也相對高一些。”洛龍區金科·綠都天宸的銷售人員這樣解釋項目12000元/平方米的單價,而洛陽目前的新房成交均價是8400元/平方米左右。

??今年初,金科以1121萬元/畝、13.2億元的總價,接近50%的溢價率奪得該項目地塊,成為今年洛陽首宗總價“地王”。值得一提的是,該地塊曾經在2018年10月以750萬元/畝的價格流拍,但3個月之后卻以每畝上浮371萬元的價格成交。

??記者在走訪中獲悉,洛陽土地市場這一輪沖刺始于2018年8月,當月連續3天3宗“地王”令這個市場充滿無限想象。

??具體來看,2018年8月1日,藍光旗下洛陽浩德安瀾置業有限公司經過126輪競拍,以924萬元/畝、8.07億元總價,以及145.74%的高溢價率,將洛龍區LYTD-2018-19地塊收入囊中,一舉成為洛陽單價“地王”。

??然而“地王”寶座次日便易主。8月2日,洛陽本土開發商河南省中成房地產以930萬元/畝競得同樣位于洛龍區的LYTD-2018-21地塊,刷新了單價“地王”紀錄。

??但同樣的一幕在8月3日再次上演。洛陽信德置業有限公司以1358萬元/畝拍得洛龍區LYTD-2018-24地塊,單價“地王”再度易主。

??故事遠未結束。2019年5月22日,碧桂園擊敗華潤、金茂、保利、建業等一眾對手,經過約5小時382輪報價,以1401萬元/畝、總價14億元、溢價率134%競得洛龍區一宗商住地塊,樓面價7012元/平方米。由此,洛龍區乃至整個洛陽的單價“地王”紀錄繼續被刷新。而碧桂園這宗“地王”附近的項目,正是前文所述的金科·綠都天宸。

??據Wind數據,洛陽的土地樓面價呈逐年上升趨勢,2019年6月達到了7005元/平方米,而今年1月,這一價格還是4506.55元/平方米,半年漲幅達55%。

??“房住不炒”調控邏輯繼續

??很多城市還在想著沖破限價,而洛陽卻已經開始給房價設定“漲停板”。

??在此之前,開發商們對于房價上漲的預期,還來自2021年即將通車的洛陽地鐵1號線。在記者的走訪中,多個項目的銷售人員均以地鐵為營銷噱頭:“出門就是地鐵,您要是想買房就別再猶豫了。2016年傳出要修地鐵的消息后,很多項目的房價穩穩漲了一波,2021年地鐵修好之后這里的房價還會漲。”

??除基礎設施外,從人口凈流入視角看,據洛陽市統計局數據,洛陽市一直處于人口凈流入狀態,且凈流入人口由2010年的17.5萬人增至2018年的21.9萬人,創歷史最高水平,這成了房價上漲的強勁推動力。

??事實上,2017年5月,洛陽就曾出臺限價政策——“原則上售價不能高于上個月的備案均價”。當時房價漲勢得到控制,隨后兩年間,雖然漲幅有所放緩,但房價整體依然穩中有升。

??據安居客數據,洛陽今年1月房價均值是7738元/平方米,7月漲至8385元/平方米。但從全國范圍看,洛陽的房價大體處于中位水平。據國家統計局數據,今年6月洛陽房價定基指數是135.6,在全國70個大中城市中居于第35位。而根據諸葛找房發布的百城房價收入比榜單,洛陽處于100個城市中的第52位,也處于中游。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者表示:“西安升級了郊區限購、洛陽強調了限價,而開封收回了放松限購的政策。這都說明,‘房住不炒’的調控邏輯會繼續,房地產市場依然需要積極對房價進行降溫。一方面,房產調控政策不會因為三四線城市市場交易降溫而松動;另一方面,如果房價上漲過快,那么政策收緊和管控力度還會強化。”

??有樓盤拒絕公積金購房

??值得注意的是,《每日經濟新聞》記者在走訪中發現,洛陽部分新盤拒絕購房者使用公積金貸款。

??早在2017年12月,住建部等四部門就已明確要求,房企在銷售商品房時,要提供不拒絕購房人使用住房公積金貸款的書面承諾,并在樓盤銷售現場予以公示。

??但是,金科·綠都天宸和中梁壹號院的銷售人員都避談公積金話題,記者主動問及之后,他們才支支吾吾地表示:“抱歉在這里購房不能使用公積金,但我們可以協助您辦理商業貸款,并且大部分洛陽的新盤都不能使用公積金。”而藍光鈺瀧府的說法則是“公積金、商業貸二者擇一”。

??對于不能使用公積金,他們給出的解釋是“地塊在銀行做了抵押,所以不能使用公積金貸款購房”。

??業內人士則向記者解釋:“公積金貸款因為審批程序太多而造成開發商回款較慢,不使用公積金是開發商比較本能的做法。而土地被抵押,是因為塊地和樓盤已經被抵押給了銀行,如果后續樓盤出現爛尾銀行可以接手,公積金管理中心不放貸也是為了避免重復抵押,規避風險。”

??洛陽市公積金管理中心工作人員告訴《每日經濟新聞》記者:“通常不能使用公積金購房有兩種情況,一是五證不齊全,二是土地進行了抵押。”但該工作人員同時表示:“不過,開發商已經抵押的土地通過擔保機構,聯系信貸科走相關程序,使用公積金購房也不是不可能。”

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