風口上的開封:取消住宅限售政策“一日游” 與周邊區縣爭奪鄭州外溢客群

吳靜 盧志坤2019-07-29 10:18:46來源:中國經營報

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??從政策下發到政策撤銷,河南省開封市取消住宅限售的決定,僅存在4天時間。

??7月19日突然被曝光已經取消住宅限售政策的開封,成為繼去年的山東菏澤、山西太原之后,又一個嘗試取消住宅限售的城市,很快就引發了市場對于調控政策風向轉變的猜測。就在取消限售政策被媒體關注后的第二天,當局隨即撤回相關文件。

??《中國經營報》記者走訪調查了解到,近幾年,得益于鄭汴一體化、自貿區等政策紅利,開封借助鄭州崛起以及人口城鎮化,承接了不少鄭州購房客群的外溢需求,在城市西部開展了如火如荼的造城運動。

??但在樓市調控不斷加碼下以及周邊區縣的競爭,開封樓市盛況難再,隨之而來的則是當地的庫存壓力。據第三方研究機構數據,當地市場推出的房源貨值遠高于近幾年來開封每年成交的均值。

??記者采訪發現,如今的開封樓市,部分項目以“降價促銷”名義推出了較大幅度折扣,部分項目則允許購房首付分期。而當地興建的多個產業項目,目前仍面臨招商困境。地方公共預算收入與預算支出,缺口仍在不斷拉大。

??取消限售“一日游”

??7月19日,關于河南省開封市已取消住房限售的政策引發市場關注。《中國經營報》記者當天與河南省開封市住房和城鄉建設局(以下簡稱“開封市住建局”)及開封市不動產登記中心確認后獲知,7月17日,開封市住建局已發布關于取消住房限售的文件。

??據一份名為《關于調整新建商品住房交易時限及撤銷備案限制的函》的文件顯示,為統籌房地產市場調控,提振市場信心,經百城辦例會研究決定,現取消新建商品住房自取得《不動產權證書》之日起滿3年方可上市轉讓的交易時限,取消已撤銷備案房屋的交易資格凍結時限。

??“這個文件是開封市住建局對我們發的,文件是真的,現在只是房屋上市交易時間不受限制,我們這邊對于商品房價格的限制還在。”開封市不動產登記中心商品房登記科負責人于7月19日向記者表示。

??據了解,2017年5月15日,開封市人民政府網站公告《關于規范房地產開發企業行為維護房地產市場秩序的通知》。該通知的九大條政策主要以穩定市場、控制房價、約束房企為主。其中,第七條內容為遏制房地產投機炒作行為,明確自發文之日起(含),凡在開封市區(不含祥符區)購買的新建商品住房,自取得不動產權證書之日起滿3年方可上市轉讓。交易雙方通過贈與方式轉讓住房的,參照購買新建商品住房執行。

??但在這一決定經曝光后引發市場廣泛討論開封此次取消限售所釋放出的調控信號時,7月20日,開封市住建局官網發布消息,撤銷其在此前作出的取消住房限售的決定。

??在《市住建局撤銷其作出的調整新購商品住房交易時限及撤銷備案限制的相關決定》中,開封市住建局方面表示,鑒于其作出的“調整新購商品住房交易時限及撤銷備案限制”的決定,未進行充分的市場調研和論證,對由此可能產生的市場影響缺乏充分的預判和評估,故撤銷此決定,收回相關文函。同時,開封市住建局方面表示,將繼續嚴格落實房地產市場管理政策,促進開封房地產市場平穩健康發展,切實維護好人民群眾利益。

??對于為何在取消限售問題上短時間內轉變態度,記者多次聯系并當面詢問開封市住建局原因,但對方均拒絕就此問題作出具體解釋。

??鄭汴一體化下的開封樓市

??在河南省單核發展格局下,要理解開封樓市近幾年的狀況,“鄭汴一體化”是繞不開的關鍵。

??2001年,鄭東新區全面規劃并開工建設,2003年河南省編制了《中原城市群戰略構想》,當年8月《河南全面建設小康社會規劃》明確提出,要舉全省之力,優先發展以鄭州為中心,包括洛陽、開封、新鄉、焦作、許昌、平頂山、漯河、濟源在內的城市密集區,使之成為我國中部地區實力最強的經濟隆起帶。隨后在該規劃的影響下,鄭汴一體化、鄭洛城市工業走廊等一系列圍繞省會鄭州的發展布局開始逐漸落實。

??2005年,河南省大力推進鄭汴一體化建設,兩個城市功能互補、基礎設施共建、公共服務共享。2008年,中原城市群格局進一步完善,首次明確提出“一極兩圈三層”的總體布局。其中,“一極”即在原來鄭汴一體化的基礎上,構建帶動全省經濟社會發展的核心增長極,即“鄭汴新區”,包括“大鄭東新區”和“汴西新區”。

??在地理位置上,開封西區與鄭州東區接壤,隨著鄭汴一體化的發展,開封市近年來著重向西發展。整個西區成為眾多房企的角逐地,尤其是鄭開大道周邊、中意湖、汴西湖等區域。

??據了解,這些房企拿地時間多集中在近兩年,受鄭州限購政策影響,與鄭州距離較近且有政策加持的開封西區受到不少投資客和剛需客群的青睞。

??“前兩年因為鄭州限購,開封市政府大力開發西區,很多人都跑到開封西區來買房,基本上在這里買哪兒都能賺到,有的甚至翻了一倍,”一位熟悉開封樓市的本地人說道,“哪怕掙得再少,一套房10萬塊也差不多了,而開封大部分人每月的工資也才兩三千元。”

??目前,開封西區精裝修住宅價格在9500~10000元/平方米之間,毛坯價格在8000元/平方米左右。改善型的洋房價格在13000~15000元/平方米之間。根據安居客房價趨勢數據顯示,鄭州的房價平均價格自2016年1月每平方米不足10000元,在2016年9月突破均價10000元/平方米關口后,2017年一路向上,在13000元/平方米上下徘徊。同期,開封的房價也從4500元/平方米左右上升到6500元/平方米左右。

??在不少開封本地人看來,開封樓市與鄭州樓市的關系就像河北天津之于北京,開封的樓市需求很多都是鄭州客群外溢過來。

??隨著鄭開城際鐵路(鄭州到開封)在2014年開通,以及徐蘭高鐵客專(徐州至蘭州,經過開封、鄭州)的鄭州至徐州段在2016年投入運營,讓這種需求外溢變得更加明顯。

??記者在鄭開大道上看到,為了吸引鄭州的潛在客群,從開封西區通往鄭州東區的沿途周邊,有不少開封西區的樓盤廣告。

??今年5月份,建業集團以單價656萬元/畝、總價5.65億元、樓面價3939元/平方米的價格,斬獲汴西新區中意湖片區【2019-4號】商住用地。而在這塊地周邊,已匯聚了恒大帝景、美的國賓府、雅居樂金茂悅棠、融創開封宸院、弘陽燕瀾府等多家大型房企項目。

??開封市統計公報數據顯示,2016年全年,開封市房地產開發投資211.8億元,同比增長25.9%,其中住宅投資152.9億元,同比增長25.2%。

??2017年,開封全年房地產開發投資273.96億元,同比增長29.3%,其中住宅203.69億元,同比增長33.2%。而在去庫存速度上,當年開封全市商品房待售面積84.43萬平方米,下降27.8%,其中商品住宅67.91萬平方米,下降25.9%。

??從2015年到2017年,開封市土地出讓速度明顯加快。2016年以來,以碧桂園、恒大為首的外地企業進駐開封,隨后全國性地產品牌進入開封速度加快。

??爭奪鄭州外溢客群

??但近幾年來較大的土地供給,給開封樓市帶來了較大的去庫存壓力。實際上,早在此次取消限售政策“朝令夕改”之前,開封房價似乎已經上漲乏力。

??據第三方機構克而瑞統計,市場成交量最高的三年(2016~2018年)平均每年市場容量在160億元左右,但目前市場上開發商2019年計劃推貨量已經達到240億元。

??而從開封市的人口情況來看,常住人口仍不及2013年度。據開封市統計局統計,2013~2018年開封市常住人口分別為:464.6萬人、454.9萬人、454.3萬人、454.7萬人、454.9萬人456.5萬人。

??據當地行業人士介紹,前幾年受益于棚戶區改造,開封樓市尚有一些本地客群,但隨著棚改逐漸退潮,本地需求已接近飽和。

??今年4月份,開封市首套房貸利率由年初時較基準利率上浮30%下調到上浮20%。當地置業顧問告訴記者,資質良好的客戶在個別銀行可以拿到僅上浮15%的折扣,但是需要買銀行的理財產品。

??據克而瑞統計,2019年以來,開封郊縣客戶的比例上升至4成左右,開封城區降至2成,鄭州投資客因為開封價格與鄭州房價差縮小也隨之明顯減少。據此,克而瑞認為,2019年4~5月份,鄭州市場有一定程度回暖,加劇了開封市場的低迷。不少項目整體去化只完成年度目標的兩到三成,全年預計只能完成年度目標的六成左右。

??記者在走訪時發現,不少樓盤人流稀少,為了吸引購房客群,有部分房企推出首付分期。據了解,目前開封市新房首付比例最低為20%,但記者在美的國賓府項目走訪時,置業顧問告訴記者,該項目可以做首付分期,“只需要付10%的首付,剩余10%在一年內繳清即可,分期沒有利息”。

??對此,開封市住建局房地產開發與管理科相關負責人向記者表示:“我們隨后就會去調查此事。”

??據記者了解,有些項目則進行較大幅度的降價促銷。位于開封與鄭州東區交界處的一大型文旅地產項目,去年開盤價格為11000元/平方米左右,目前以“特價促銷”名義降價至9000元/平方米左右。

??“其實如果是鄭州剛需的話,與其在開封新區買還不如在鄭州東區的中牟縣買,中牟本身就是鄭州東區的,離市區還更近一些。”開封當地人士向記者表示。

??當地一位市場人士向記者表示,這正是開封向西發展的尷尬之處。中牟縣原本只是鄭州東邊一個普通的小縣城,近幾年,受益于鄭州市區向東擴展,綠博園周邊的開發,以及地鐵12號線的規劃建設,中牟縣的房價迅速上漲。尤其是鄭開大道和綠博大道途經地區,普通住宅價格早已超過開封,有的項目甚至高達14000~15000元/平方米。

??持續的造城運動

??在走訪過程中記者注意到,在人口規模尚未形成之際,開封西區的一棟棟住宅、商鋪、寫字樓便已在建設中。能否吸引企業以形成協同效應,從而帶動整個區域的發展,成為擺在開封市政府面前的一道難題。

??作為八朝古都,開封旅游資源豐富。近幾年,開封提出要實現產業轉型。去年12月,開封中關村智酷人才與產業創新基地正式啟動,目標是精準聚焦新型IT服務、電子商務及新零售、文化、前沿科技等四大產業集群,以人才為動力助推開封乃至中部地區高科技產業發展。

??記者在該棟產業創新基地辦公大樓處并未見到有企業入駐辦公,整棟大樓內部空蕩蕩,僅在門口展示墻上有10家中小型企業的商標。

??據中關村產業投資促進處的一位相關負責人告訴記者,開封當地領導2015年時就來北京接洽,讓中關村給他們提供一些支持,但到去年雙方才開始簽約。這棟樓屬于開封市政府的資產,由中關村基地來負責招商運營。整棟樓建筑面積5.4萬平方米,先期運營5年。

??上述負責人介紹,該產業創新基地屬于河南自由貿易試驗區開封片區(以下簡稱“開封自貿區”)管理委員會管轄范圍。

??開封自貿區于2017年4月1日正式掛牌啟動,據當時開封自貿區管委會常務副主任肖文興介紹,根據國家產業政策和開封自貿區發展重點,將著力打造“234”產業集群體系:“2”即以文創產業和醫療旅游兩大特色產業為亮點;“3”即以高端裝備及汽車零部件、戰略性新興制造業、農副產品及食品加工三大制造業為支柱;“4”即以服務外包、現代物流、金融服務、專業服務四大現代服務業為主導。

??另外,根據產業發展方向和現實基礎,在20平方公里空間上布局為“一心四谷兩港”,即中央商務中心一個中心;文創藝谷、健康樂谷、高新智造谷、創智孵化谷四谷;國際物流港、國際商務信息港兩港。

??記者在開封自貿區兩棟辦公大樓內看到,啟動兩年來,展示墻上顯示的已入駐企業大概有十幾家。從企業類別來看,房地產企業居多。記者咨詢開封自貿區管委會負責招商的一位工作人員時,其表示對于入駐企業沒有太高的要求,只要是已經成型的企業,都可以遞交申請材料,如果是初創企業,建議去找跟其合作的中關村基地談。

??而在開封自貿區兩棟辦公大樓周邊,則是綠地集團所建的住宅和商鋪。開封自貿區大樓一層為商鋪,為綠地集團所有。一位商鋪業主表示,自己已購買兩年多了,至今未租出去。記者注意到,目前這兩棟大樓底下的商鋪僅有兩家房產中介門店和少量銀行網點。

??除了欲借助開封自貿區促進產業轉型外,開封市近幾年還著力建設部分文化工程,主要為“五館一城”,即博物館(新館)、圖書館、文化館、綠化館、美術館和中心書城。

??據中心書城一位招商運營的負責人介紹,這個項目當時是開封市領導從深圳引過來的,中心書城隸屬于深圳出版集團,是其子公司,“等于說是我們與開封市政府合作,這棟樓屬于政府資產,我們來招商運營,”對于入駐企業要求,該負責人表示,“門檻不算高,只要是跟書城定位差不多的都可以。”

??記者在該書城內看到,整棟建筑總計三層,雖然定位為文化項目,但內部運營與普通商場并無多大差別。在其旁邊還有4棟高層建筑,據上述負責人介紹,主要為酒店、公寓,不屬于中心書城。

??而中心書城旁邊的開封市博物館新館,2014年3月正式開工建設,占地面積76畝,建筑面積5.42萬平方米。

??在走訪中記者看到,整個西區內,除了部分回遷安置小區人流量較大外,寫字樓、商鋪大量空置,或者為剛建成尚待出租,而政府主導興建的大型工程項目亦人煙稀少。而區域內的萬達廣場于去年9月開業,一樓至今還有部分商鋪待出租。而在廣場對面,即為河南煤化集團留下來的6棟爛尾樓。

??房企正在施工的住宅建筑,不少項目在剛剛完成的主體結構上拉出營銷條幅,“買房送車位”等營銷措辭隨處可見。

??公共預算收入“入不敷出”

??據開封市政府統計,在拉動投資方面,2014~2017年,開封市累計投入資金5.2億元,支持實施農村公路3年行動計劃;通過發行城投債融資31億元,重點支持了鄭開城際鐵路開通運行,鄭開大橋、東京大橋、十八和十九大街等一大批基礎設施建設;累計投入資金34億元,華夏大道、復興大道等重大交通基礎設施建成投用。

??政府的公共預算收入則是常年入不敷出,缺口不斷拉大。2013~2018年,開封市一般公共預算收入分別為:80.74億元、96.18億元、108.28億元、113.21億元、122.74 億元、140.68億元;一般公共預算支出分別為:196.81億元、223.04億元、263.39億元、295.78億元、334.8億元、369億元。

??缺口怎么填?開封市政府在官網上給出的解釋是:“千方百計籌措資金。我市(2014~2017年)累計爭取上級轉移支付資金586.1億元,進一步擴大投資,保障公益性事業發展。2015年以來,累計爭取政府債券資金271.2億元,其中置換債券170億元,僅此一項每年節約利息成本9.7億元,有效降低了政府融資成本;積極利用PPP模式進行投融資,完成投融資106.3億元。”

??除此之外,“開港大道、體育中心、民生養老院、澗水河等累計21個PPP項目在2014~2017年相繼落地并進入執行階段,總投資額約231億元;這4年開封市累計通過PPP模式爭取上級資本金支持5.9億元,項目建設資金補助2.5億元。”

??記者就開封的發展狀況等問題聯系當地市委宣傳部,但其婉拒了采訪。

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