商業地產投資放緩投資者伺機而動

若冰2019-07-29 10:22:18來源:證券時報

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??根據戴德梁行最新發布報告顯示,二季度,國內商業地產交易總額同比下降19%至402億元。不過在一季度活躍市場的推動下,今年上半年交易總額較去年同期仍上漲3.3%,總計達1258億元。值得一提的是,新加坡資本在過去的18個月里,已累計在國內投資了近435億人民幣的物業資產,遠高于過去10年的平均值(約50億人民幣)。另外,香港、美國和加拿大的投資者在過去一年里也表現活躍。

??投資者虎視眈眈

??盡管二季度投資額放緩,市場中仍有不少資金充足的買家正在積極尋找和等待合適的投資時機。戴德梁行的數據顯示,買賣雙方在價格上仍有約10%至20%的落差,造成交易談判時間的延長。不過隨著市場上可售物業的不斷增加,預計價格將在下半年有所松動。目前收益率正處于歷史低點,短期內資產價格的下調預計也將促使收益率回升。 另外,許多大型外資機構買家正瞄準一線城市核心優質物業,然而目前此類型的可售資產仍十分匱乏。一旦市場上有可售的高標的優質物業或大型資產包,勢必將促進投資額再次回升。

??戴德梁行認為,對于許多市場參與者來說,今年上半年可謂充滿挑戰。在中美貿易摩擦的持續籠罩下,即使二季度市場吸納量有所回升,但整個上半年仍處于低位。預計2019年下半年市場需求相比往年也仍將有所放緩。然而,國內經濟目前展現出強大韌性,一系列刺激政策的出臺也已取得了一定積極效果。如果貿易摩擦沒有進一步升級,預計外資將繼續活躍于國內商業地產投資市場。長期看來,中國龐大的地產市場規模,以及多樣化的城市、物業類型將持續吸引投資者的目光。

??較樂觀的是二線城市投資交易額有明顯上升。二季度,天津和成都兩地均有大規模零售地產投資,分別達79億人民幣及22億人民幣。除了近期ARA聯手中金收購了位于成都的商業中心晶融匯外,黑石也將在今年完成對塔博曼熙地港購物中心資產包的收購。該資產包內總計涵蓋3宗零售物業,其中兩座位于西安和鄭州。得益于當地人口及可支配收入的快速增長,二線城市核心地區的購物中心不斷吸引國內外投資者的目光。同時,物流地產以較高的投資回報率以及新建用地的相對緊缺而持續受到投資者的追捧。

??深圳甲級寫字樓

??需求回落

??仲量聯行的數據也以深圳為樣本,印證了商業地產投資放緩。報告顯示,今年上半年,受中美貿易戰持續影響,深圳多數行業盈利前景不確定性增加,對甲級辦公樓的需求因此出現回落。除了專業服務和軟件開發企業仍保持一定擴張需求外,其他行業控制租賃成本的意愿有所上升。部分租戶積極尋找遷往市內租金較低的甲級或乙級辦公樓的機會。

??上半年,深圳約50萬甲級寫字樓供應入市,與去年下半年供應量基本持平,全市空置率小幅上揚。上半年,深圳市場迎來6個甲級辦公樓項目竣工,為市場新增約48萬平方米供應,全市甲級辦公樓市場的供應壓力仍較大。6月底,深圳甲級辦公樓空置率與去年年底相比小幅上揚至16.8%。因市場需求有所回落,部分新入市項目出租率偏低。此外,對福田CBD高租金甲級辦公樓需求的減弱使該區域空置率小幅增長,但得益于南山后海與科技園片區對科技類租戶的持續吸引,深圳空置率水平上揚幅度不大。

??深圳辦公樓投資市場情緒較為高昂,成交活躍,至今已有數筆大宗辦公樓交易。在大灣區規劃出臺的背景下,投資者大多看好深圳的長遠發展,趁當下租金下行、業主議價能力較弱的時機,積極購入深圳的甲級辦公物業,尤其是中小型獨棟物業和位于深圳南山區(包括后海、蛇口和前海)的散售型物業。同時,投資者還關注具有穩定租金收益或能很快帶來穩定租金收益的項目。

??仲量聯行認為,中美就貿易問題達成的共識將有助于減小經濟不確定性,改善租戶對市場盈利的預期,預計深圳辦公樓租賃需求將逐步回暖。此外,相對寬松的財政、貨幣環境以及大灣區建設的持續推進,將進一步提升企業信心,對深圳辦公樓租賃與銷售市場起到支撐作用。

??據牛津經濟研究院數據顯示,在2019至2021年期間,中國一線城市預計將會新增共120萬個就業崗位,其中大部分增長將來自于服務業。這勢必會帶來大量對優質寫字樓的需求,帶動投資者興趣增長。

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