依賴房地產的老路不能再走 地方政府要實現三個轉變

駱振心2019-07-29 10:30:34來源:中國經營報

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??當前,我國宏觀經濟正在面臨著穩增長與防風險的艱難平衡,這種左右為難的處境在地方房地產市場調控上體現得尤為明顯。近日,開封市相關部門曾專門發布文件,取消開封市新建商品住房自取得《不動產權證書》之日起滿3年方可上市轉讓的交易時限,取消已撤銷備案房屋的交易資格凍結時限。這意味著自2017年5月出臺的開封市限售政策將被取消。然而,僅僅24小時后,開封市就撤回了這個文件,其理由是未經過市場調研和充分論證。雖然這個事件只是全國房地產市場的一個漣漪,但折射出了房地產調控的兩難,反映了當前中國宏觀政策面臨的處境。

??房地產市場始終是經濟發展的一個重要方面,房地產的周期很大程度上影響和決定經濟周期波動。因此,房地產調控在宏觀調控中具有十分重要的地位。在經歷了嚴厲的房地產調控之后,我國房地產市場正在步入一個調整期。從數據看,今年上半年,全國商品房銷售面積75786萬平方米,同比下降1.8%,降幅比1~5月份擴大0.2個百分點。其中,住宅銷售面積下降1.0%,降幅比1~5月份擴大0.3個百分點。在房地產銷售不景氣的情況下,房地產開發依然保持了強勁增長。上半年,全國房地產開發投資61609億元,同比增長10.9%,其中住宅投資45167億元,增長15.8%,雖然增速較1~5月份有所回落,但總體上還是保持了較快增長。可以看出,從短期來看,房地產銷售市場雖然遇冷,但總體仍然保持穩定,房地產開發依然旺盛,房地產市場整體上較以前收緊,但并沒有“失速”的跡象,經濟大局依然較為平穩。

??從開封撤回取消限售令的事件看,地方政府敢于冒天下之大不韙,試圖放松房地產市場調控,其背后反映了地方政府面臨著穩定經濟的巨大壓力。長期以來我國地方政府以房地產開發來拉動經濟的模式開始“失靈”,房地產對經濟的副作用也在不斷顯現。一些地方政府熱衷于“造城運動”,房地產四面開花。財政收入依靠賣地,經濟指標依靠房地產投資,把房地產作為主導的產業來發展,而忽視了實體產業的培育,產業空心化現象普遍,實體企業發展不充分,特別是高科技企業發育不良。尤其是,房地產發展還給實體經濟發展帶來了“擠壓”作用,在融資、用工、土地等多個方面對實體經濟發展產生抑制作用。原來在房地產周期處于繁榮階段,這些問題都被光鮮亮麗的宏觀經濟指標所掩蓋,現在都逐漸水落石出,暴露在陽光之下。

??隨著人口向大中城市流動的趨勢不斷強化,當前房地產市場逐漸開始分化,一些超大城市依然保持了較強的人口流入,其房價依然保持了較高的增速;而一些中小城市則開始面臨著人口流入不足或人口凈流出的局面。在這樣的情況下,三四線城市房地產價格承壓,房屋去庫存的難度加大,房地產價格承壓,給地方政府的財政金融運轉帶來了較大的困難。房地產銷售回落意味著賣地收入減少,政府可用財力萎縮;另一方面,也意味著與房地產行業相關的稅收減少,銷售環節直接相關的就有契稅,延伸到房地產的上下游,還包括耕地占用稅、土地增值稅、企業所得稅等相關的稅收,在一些欠發達地區,房地產稅收甚至占到了當地稅收的一半以上。應該說,房地產市場的調控給地方以往的發展模式帶來了壓力,倒逼地方發展模式轉型。在此壓力之下,一些地方政府又想走回老路,繼續寄希望于房地產市場繁榮,但是房地產已經逐漸走到了盡頭。

??從長期趨勢來看,支撐我國房地產發展的主導因素正在發生變化。需求方面,隨著住房質量的提高,房屋面積的增加,房屋的最終需求在減少。目前城市人均住房面積已經達到50平方米,房屋居住時間要達到70年,人們的住房需求已經大為改善。供給方面,城市化、舊城改造拆遷等因素作用也在逐漸減小,過去20年里,中國城市常住人口城市化率已經上升了近26個百分點,一些舊的工廠區、棚戶區改造大部分已經基本完成。總之,房地產市場將會逐漸從一個增量主導時代轉變為一個存量主導時代。房地產市場的價格將會保持相對穩定,房地產市場的規模將會萎縮,房地產商將會出現大規模的兼并重組。

??地方政府必須改變原有的發展模式,走出土地依賴困局。要實現三個轉變:一是從發展地產向發展實體轉變。地方政府要充分發揮職能作用,加大對實體經濟特別是高科技企業的培育和支持力度,綜合運用多種政策工具來培育經濟增長點,工作的重點從經營城市轉移到經營實體產業上來。二是從建設者向服務者轉變。以前,政府直接參與到經濟微觀活動中,通過做活土地、資源、資產等文章來發展經濟,以后,政府的職能更多是體現對社會經濟等事務的服務上,通過激發市場主體的活力,讓市場在經濟發展中發揮更大的作用。三是從大政府向小政府轉變。政府不再對經濟社會事務大包大攬,對政府的職責范圍進行一個相對清晰的界定,政府的主要工作目標不再圍繞GDP而開展,而是集中在民生事業,以民生指標來考核政府的績效。

??作者為經濟學博士

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