央視調查:教育資源緊張 深圳學區房15年翻10倍

2019-07-29 10:36:35來源:央視

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??為了給孩子創造更好的學習成長環境,許多家長不惜重金購置學區房,而不少房地產開發商抓住了家長的這一心理,在不能確保名校是否能落地情況下,仍然公開以虛假宣傳的手段來進行炒作。

??在深圳,最近幾個月就發生了多起學區房維權事件,這一問題也引起了相關執法部門的關注。

??①重點名校說沒就沒 深圳學區房維權事件頻發

??位于深圳龍華核心居住圈的壹城中心,是近年來深圳規模最大的城市更新項目之一,從2015年起就不斷推出新的樓盤。

??但多位已購房的業主向央視財經記者反映,在銷售初期,該樓盤以“九年一貫制公立名校”作為宣傳賣點,吸引不少購房者重金購入。但學校建成后,業主們卻發現,說好的重點名校不見了蹤影。

??深圳市民 張女士:開發商在還沒有談妥的情況下,就在做宣傳,也誤導我們。說起深圳名校,大部分的人都覺得是深圳中學,我買房子是沖著這個學校來的,結果最后是龍華第二實驗學校,沒有達到之前的預期。他們之前在外面的廣告宣傳,也寫的是深圳名校,都是公開的。

??開發商以學區房作為賣點進行宣傳,口頭作出可以上學的承諾。但教育政策卻是隨著每年具體情況調整改變,這也給學區房的入學增加了不確定性風險。

??僅僅在近幾個月,深圳就發生了多起學區房維權事件。

??比如,龍華紅山片區部分家長反映,學區內有商品房的深戶生源不能就近上學;家庭住房積分驟降20,萬科云城業主子女或將無緣深中南山創新學校等等。

??深圳市民 王先生:我們是2017年買的房子,帶龍華實驗的學區房。今年孩子正好上小學一年級,我們去填報的時候,發現被分流了。但我們是屬于A類的,為什么會被分流?最后,教育局說,因為學位各方面緊張,學校容納不了這么多學生。

??浩天信和(深圳)律師事務所高級合伙人 張樂雄:很多購房者基于學區房的購房需求去買房。但收樓之后,等到小孩上學,學區房的承諾沒有兌現,或者是學區房的規劃改變了,從而引起糾紛。這種糾紛,有一些是跟開發商存在民事上的糾紛。也有一些是狀告教育局或者政府部門,認為政府部門調整學區房的規劃違規,這兩種糾紛都有。

??②深圳嚴查學區房虛假宣傳 擬立案28宗

??為了回應群眾對這一問題的關注,深圳市近期在全市范圍內,開展了學區房虛假宣傳的專項治理統一執法行動。

??據了解,此次行動共出動執法人員335人次,檢查樓盤71個,檢查房地產中介企業53家,現場責令改正14家,擬立案28宗。

??統一執法行動中,主要發現以下幾類違法行為:

??一是房產升值或者投資回報承諾;

??二是對交通設施或房產位置做虛假宣傳;

??三是對學位房做虛假宣傳;

??四是超備案價格進行銷售。

??深圳市市場監管局市場稽查局法制處副處長 賀振華:執法依據的重點是廣告法,針對欺騙誤導消費者的虛假宣傳、引人誤解的內容。還有是對房地產廣告有禁止性的規定,比如,不能說以項目到達某一地點的時間作為參照物,進行廣告宣傳。不少樓盤違反廣告法的規定,使用最高級的用語,比如說像坪山某樓盤,說邊上有坪山的最高學府。

??執法人員發現,不少樓盤的廣告單頁和展板,都以學校作為宣傳亮點。

??比如在深圳南山區的一個售樓處,宣傳冊上顯示了“4.5萬平方米國際醫院、國際學校”這一信息。

??根據有關法律法規,房產銷售過程中,不得對規劃中的學校做確定性的宣傳,也不得宣傳未經教育部門公示的學位或學區信息,禁止對規劃或者建設中的交通、商業、文化教育設施以及其他市政條件做出誤導宣傳。

??深圳市市場監管局市場稽查局法制處副處長 賀振華:主要通過引人誤解的內容誤導購房者。比如說一些樓盤,說下樓即到達某某實驗學校,實際上,它離這個學校有一定距離。有的樓盤宣傳說,享有一站式無憂的頂級教育資源,容易誤導購房者,也容易引起后期的矛盾糾紛。

??③記者暗訪涉事樓盤 售樓人員仍口頭承諾學區房

??此次執法行動的效果如何?央視財經記者在一周后,對多個樓盤進行了暗訪。

??央視財經記者發現,雖然以“學區房”為核心賣點的各種廣告營銷物料已大幅減少,但售樓人員仍然會作出口頭承諾。

??央視財經記者走訪多個樓盤發現,以“學區房”為核心賣點的各種廣告營銷物料大部分已經撤除,但仍有樓盤保留了宣傳橫幅。

??比如在深圳龍華區一個樓盤的圍墻外側, “九年制實驗學校緊鄰 校園鋪財富大效應”的標語依然存在,顯得格外醒目。

??深圳某房地產中介人員:它可能未來的潛力會大一點,在學區區域價格會高一點,升值價值也會高一點。  

??雖然沒有“學區房”相關的宣傳海報或宣傳冊,但是不少售樓人員在推銷的過程中,仍然會給購房者介紹周邊的學校信息,并口頭承諾:買了房就能就讀學區內的學校。

??深圳某樓盤售樓人員:基本上就沒問題了,不會說肯定,但是在這里,每年招生都是一類的,直接可以讀。

??深圳某樓盤售樓人員:龍華排第一的龍華第一幼兒園是我們建的,公立的。龍華二小在我們后面,下樓過去就到,只有業主才能報名幼兒園。初中可以上新華中學,龍華排第一的,基本上在這里一步到位。

??根據深圳市教育局的政策規定,各區要不斷優化和完善積分入學實施細則,充分體現教育公平,合理設置積分類別、項目、標準和分值,根據積分情況和招生計劃安排學位。

??這也意味著教育政策是在不斷變化,剛買回來的學區房,也可能變成非學區房;即便買了學區房,也不一定有學位。隨著積分入學、電腦派位等政策深入落實,這種風險正在逐步加大。 

??浩天信和(深圳)律師事務所高級合伙人 張樂雄:業主跟開發商之間的協議,不會構成政府決策的剛性依據。但政府在行使行政權力的時候,有一項原則叫做比例原則,就是要適當考慮各方面的情況,來盡量使行政決策公平合理。

??業內人士認為,售樓人員在銷售樓盤時所作出的口頭承諾,往往因為時過境遷無法查證,無法鎖定證據。消費者在買房之前,不要輕信售樓員的口頭承諾或暗示,對學位要有自己的判斷,并保留好證據。

??浩天信和(深圳)律師事務所高級合伙人 張樂雄:收集實體證據,還有未來對證據來源的還原能力非常重要。如果從民事的角度,最終維權成功,就意味著可以追究開發商的違約責任,但是,最終能不能夠得到學位?如果教育局已經做出了相應學區的劃分,在民事上的主張,沒辦法達到最終效果。

??④教育資源緊張 深圳學區房15年翻了10倍 

??深圳教育資源稀缺,學位供給壓力持續加大,學位置業成為眾多家長買房核心因素。同時,學區房價格也隨著學校優勢帶來的附加值增高而上漲。這也是開發商不惜冒著違法風險,也要以學區房作為宣傳重點的重要原因。 

??據深圳統計年鑒的數據,深圳常住人口從1979年的31萬人增加到2018年的1302萬人,增長了42倍。

??與此形成反差的是深圳的中小學教育資源稀缺。深圳的小學數量,從1979年的226所到2018年344所,只增加了0.52倍。

??據教育部門測算,預計到2020年,深圳小一學位缺口達到4.95萬個,初一學位缺口1.06萬個。

??深圳市住房研究會會長 陳藹貧:一方面,深圳每年的人口快速增加,大概每年增加20萬到40萬人之間。另一方面,教育資源的供給跟不上。同時,由于在規劃過程中,有些樓盤過度增加容積率,導致對公共資源的要求非常高,這些都是導致學位不足的重要原因。

??教育資源的稀缺,也導致學區房價格一路高歌猛進,重點學校的學區房與非學區房的每平米單價差高達近十萬。

??以深圳福田區百花園小區為例,2005年,一套117平米三室當時的價格為95萬左右,由于小區周邊聚集了深圳幾所重點名校,目前同樣戶型的房源價格已經達到1200萬一套,上漲超十倍。

??美聯物業地產中介 袁新有:因為學位房最重要是看學校的教學質量好不好,教學質量比較好的學校,附近的房子比較穩定,價格一直在往上走。學校的學位就那么一些,每一年購房的需求比較多,加上深圳的學位還是比較緊張,也導致學位房的價格,很難再往下走,每一年都是非常穩定地往上走。

??市場對學區房的追捧熱情不減,但買了學區房又無法入學的情況又頻頻發生。

??業內人士認為,究其原因,除了開發商的因素,也有規劃不足、供求不平衡等原因。

??深圳市住房研究會會長 陳藹貧:最根本是要解決兩個方面的問題,第一,要快速增加供給;第二,要使教育資源均等化。比如教育體制要進行改革,如果教師可以流動、學校可以進行校企合作的話,公共教育資源被均衡化后,矛盾恐怕不會這么突出。所以要破解當前學位房的問題,破解亂象,要綜合改革,各部門齊發力。

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