孔盈:房地產基金轉型的四大方向

李珍2019-07-18 16:44:07來源:中國房地產金融

掃描二維碼分享

??"我們不能選擇時代,但我們要做時代的選擇。

??"我國改革開放40年來,有四個詞影響巨大。第一是城市化,帶來了勞動力的自由流動;第二是市場經濟,解決了商品的自由流動;第三是WTO,美元的增多引致投放的基礎貨幣越來越多;第四是住房商品化,1998年住房制度改革,福利分房時代結束,商品房時代開啟。"鴻坤地產基金執行總裁孔盈近日在2019中國房地產金融論壇上表示。

??我們處于一個什么樣的歷史時期呢?孔盈認為,一是全球化的退潮。相對應的美元增加速度將會減少,基礎貨幣的投放亦會變少,房地產所需要的資金量也會變少。二是處于量變到質變的過渡期。40年來,最大的一個變化就是人們對物質量的需求得到了滿足。1978年中國人均GDP不到400美元,2018年中國人均GDP達到了9000美元,通常在國際上,一國人均GDP達到了1萬美元以后,工業制造在GDP當中的占比會變少,服務業占比將會上升。這意味著人們對量的需求會轉化為對品質的需求,這是供給側改革的依據。

??作為房地產行業怎么進行供給側改革?孔盈表示,從宏觀上看,無論是調控政策、貨幣發行速度還是人口增長速度,都不具備讓房地產進行突飛猛進發展的基礎,但是相關數據表明,房地產其實仍然還有很大的機會。第一,我國到2035年基本實現現代化,意味著城鎮化率要達到75%。而國家統計局公布的數據顯示,2018年城鎮化率是58%,意味著以后每年要增加一個點,即每年將有1500萬人進入城市,意味著新增開發需求依然有很大空間。第二,國內的存量地產市場巨大。第三,中產階層的崛起,人們對高品質生活的追求,對滿足需求的好房子依然需求巨大。這樣來看,中國的房地產開發市場發展的道路還遠遠沒有結束。

??對于開發而言,沒變的是發展空間巨大,但正在改變的是開發商賺錢邏輯:從土地的增值向產品的溢價過渡。這樣的一個歷史時期,房地產基金機遇是什么?

??"近幾年,房地產基金市場不明朗,房地產開發不可能再有野蠻生長的時代。我們不能選擇時代,但我們要做時代的選擇。"孔盈表示,房地產基金將迎來四大方向轉型。

??第一,"散戶思維"轉變為"專戶理財",著重不動產價值的挖掘;散戶思維意味著時間短、資產多樣、被動收益,機構理財主要對機構和專業的投資人,看重的是不動產價值的挖掘,專注于某一項資產,并且是長期持有。專戶理財目前這個階段已經具備了實現的可能,2018年中國高凈值人群是197萬,人均可投資資產是3080萬元,另外以后的房地產主要集中在頭部,地方性的開發商,包括實體企業有可能成為地產基金的LP。第二,從"賺差價"轉變為"賺產品溢價",通過不動產的功能再造和內容賦能提價值、提高溢價。第三,債權管理轉變為資產管理。債權管理在2012年的時候被業內稱作泛資產管理元年,這一年,銀行、信托、保險都參與進來,導致企業、政府各類的負債率很高、杠桿很高。轉變為資產管理要進行三個再造,人才梯隊建設、管理模式和投資者教育。鴻坤以此給地產基金賦予"地產+金融變為地產+金融+運營的概念"。第四,單一退出模式轉變為多渠道退出。如,資產增值后股權退出、處置資產退出和運營成熟之后通過資產證券化退出。

原創 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 產業鏈
專 題
返回頂部
掃描二維碼分享
返回頂部
沙巴体育正规网址 体育票福建时时 pt电子游戏能控制不 欢乐二八杠免费下载 时时彩玩法 11选5前二组选必中技巧 快3免费计划软件下载 创新平台 百人炸金花体现 北京pk10现场视频直播 后三组选包胆技巧