增量開發轉向存量時代的投資機會

李珍2019-07-18 16:48:11來源:中國房地產金融

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??增量開發轉向存量時代的投資機會

??周岳遠洋資本副總經理、不動產投資業務董事總經理

??中國房地產市場經過了將近20年的高速發展期,房地產業的投資機會正在逐漸發生變化。遠洋資本副總經理、不動產投資業務董事總經理周岳在2019中國房地產金融論壇上表示,伴隨中國城鎮化率的提升,從二手房與新房的銷售比來看,北上廣深四個一線城市的二手房銷量高于新房,中國房地產行業的發展正在逐漸從增量市場轉向存量時代。

??周岳認為,從人口角度來看,過去10年城鎮化的加速,更多的是農村人口向城市人口轉變,“人口流動趨勢,一是在城市之間流動,催生不同城市之間的功能布局;二是核心行業的發展,新行業的誕生,也會直接影響到房地產相關的一些產業。同時一些傳統行業,如金融行業、制造業在這個行業里面的需求依然很強勁,所以從供需上來講,這是比較良性的。”

??“存量市場中城市更新是一大機會,包括廣義的更新如城市舊改;狹義的城市更新,如單一資產的改造。”周岳說,對于未來不動產投資機會,集中在城市更新新興消費或科技催生的新經濟領域,后者表現在物流地產和數字地產方向。

??周岳認為,城市更新從資產屬性和運營主體來看,金融機構更偏好運營需求相對簡單的資產,這類機構以銀行、保險為主;寫字樓、商業、公寓、工業和一些新行業的資產,以開發商系為主;一些細分領域能夠帶來比較強的增值資產,主要以專業性的資管公司轉型過來的機構為主。

??REITs邁出的每一小步都讓人欣喜

??俞強中信證券資產證券化業務線執行總經理

??近年來,類REITs在國內發展迅速,公募REITs的呼聲也越來越高,據悉,2018年全年發行的不動產資產證券化的規模突破了1100億元,2019年繼續保持快速增長的勢頭。

??今年3月份菜鳥網絡成功發行了國內首單新零售基礎設施類的REITs,受到行業內廣泛的關注。

??“發起這個首單擴募的項目,意味著我們往公募REITs的領域又邁進了堅實的一步。REITs的結構里面資產是混搭的,投資人也是整體面對所有的資產。在公募REITs領域里一定會長大的,資產規模會長大,體量會長大,投資人會長大。會更加契合公募REITs的特征。“中信證券資產證券化業務線執行總經理俞強表示。

??未來公募REITs將采用什么樣的交易架構,以及配套什么樣的規則?“實際上都面臨一個發起機構、金融服務機構和投資人這三個維度或者說三方面的主體,他們應該如何去做這樣一個問題,不管是發行階段,還是投資決策階段。”俞強認為,關鍵點是要充分考慮各方的訴求,從發起角度來說,至少在早期的公募REITs項目里面,對于資產管理的權限、對于資產控制力的一種需求是客觀存在的,這是我們要尊重、要重視的。

??俞強說,關于個人投資者能否參與公募REITs投資,合不合適的問題,“我認為個人投資者參與公募REITs是有必要的。”

??粵港澳大灣區投資的四大機會

??金威華福證券投行條線副總裁

??“房地產市場融資方式,從2006年開始有了一個變遷,最早喜歡用股權融資,到之后的債權融資,2017、2108年之后的ABS、REITs融資增多。”華福證券投行條線副總裁金威表示,無論融資形式如何變,關注的指標依然未變:杠桿比例、盈利能力、現金流回款。

??“當前房地產市場的融資環境中,銀行信貸、信托方式越來越緊,其中銀行對頭部房地產商的要求越來越高。”金威說,后來ABS大量發行出來了,自2018年發行了2500億元,到2019年供應鏈ABS異軍突起,成為了一個主要的供給方。包括CMBS和類REITs,類REITs發行的量很大,原因是越來越多的企業發現,特別是小企業發現傳統抵押類信用越來越困難,用其他資源池的方式來進行融資更容易。

??“REITs不僅僅是一個融資的行為,它實際上是上市工具,它可以把所有權和經營權分離,使整個市場認可它的運營能力,而不是僅認可它的取得價值。另外一個是調表工具,可以通過低買高賣,然后實現調表,靈活的挪進表內、挪出表外。”金威表示,這才是REITs真正的含義,在整個實現REITs融資功能及投資功能上,完全可以用現有的產品來實現戰略目的。

??金威說,2019年是一個比較好的投資機會,而從融資來說,整個大環境還沒有完全改變出來,任重而道遠。

??物流倉儲REITs前景明朗

??李耀光渤海匯金證券資產管理公司董事總經理

??如果公募REITs推出之后,融資和交易是否有差別,渤海匯金證券資產管理公司董事總經理李耀光認為,融資和交易最大的差別在于大家對于這個價值的定義,雖然大家都相信評估機構的評估值,也很相信資產的價值,但最終要看大家是否能夠達成共識,這是中國公募REITs推出最大的難點。

??李耀光希望公募REITs推出來的時候,一方面給大宗交易市場提供指引,一方面誰能把公募REITs做起來,最核心是能讓買賣雙方知道資產應該值多少錢。

??放眼亞洲REITs的市場情況,物流倉儲的REITs在數量上是排在第三大類的資產,目前國內已發行8單物流資產證券化的產品。在談到如何看待未來國內物流行業的發展優勢及前景,李耀光表示,國內每年物流的成本約14萬億元,大概占到我國GDP的14%,跟發達國家比有很大差距,發達國家可能是5%-6%。整個物流的投入是要降成本,而不是把它做大。

??“物流倉儲的租戶大多是一些大的電商、三方物流和傳統的工業企業,它們對高端物流倉儲的需求一直在增長。物流倉儲的租金回報率可觀,能跑贏商業地產,對投資者回報也比較穩定。”李耀光說,對這一市場謹慎樂觀,不太樂觀的是土地成本在上漲,資源成本在上漲。一線城市比較看好,它長期的需求性增長比較旺盛,二線城市的驅動力會跟新零售相結合,三四線城市要保持謹慎。

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