王盛:打通“投、融、管、退”行業閉環

楊檳2019-07-19 14:26:05來源:中國房地產金融

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??在新的市場環境下,房地產企業及金融機構更應順應市場規律、尋求新突破。

??經歷了十幾年的高速發展,房地產行業從“黃金時代”進入到所謂的“白銀時代”。隨著新時代的到來,房地產市場環境會發生翻天覆地的變化。當市場逐步回歸理性,我們更應該緊跟市場節奏,憑借精準的市場布局、科學的經營決策及充裕的資源儲備,保持市場穩健發展。

??戴德梁行大中華區副總裁、北中國區董事總經理王盛強調:“當下,研究市場如何助力行業發展提質增效是值得業內人士不斷探討的話題之一。”

??根據中國指數研究院發布的數據顯示,2018 年滬深上市房地產公司市值均值為 167.26 億元,同比下降25.25%;內地整體在港上市房地產公司市值均值為 268.14 億元,同比下降11.08%。

??部分房地產上市公司通過并購重組、分拆上市等方式,釋放價值創造能力,促進市值增長。國家宏觀經濟下行壓力凸顯,投資者對資本市場風險預期增加并傳導至房地產板塊,房地產上市公司整體市值呈現下跌態勢。

??王盛認為,在新的市場環境下,房地產企業及金融機構更應順應市場規律、尋求新突破。根據國家統計局發布的數據顯示,2018 年全年房地產開發投資 120264 億元,比上年增長9.5%。其中住宅投資 85192 億元,增長 13.4%;辦公樓投資 5996 億元,下降 11.3%;商業營業用房投資 14177億元,下降 9.4%。“雖然房地產宏觀數據增速穩定,但房地產企業的融資環境依然面臨挑戰。”

??2019 年,房地產行業需償還債券規模為 4994 億元,并于 2021 年接近萬億元。房企、資金鏈等方面持續存在壓力。目前,中國房地產市場逐漸由住宅加增量市場過渡,到存量資產加長效機制階段。

??總體上看,在“房住不炒”的定位之下,除了住宅之外,購物中心、物流地產、寫字樓、長租公寓等大量持有經營型物業,急需借助資本的力量重生、裂變,通過豐富業態來達到資產升值的目的。王盛表示,如何引入有效資本,是房地產存量市場中,每位參與者都不得不探尋的問題。

??在談及如何引入有效資本時,王盛表示,房地產資產證券化是盤活存量資本的重要舉措,提升企業資產運營管理水平,并幫助持有優質物業的企業實現項目融資或退出。“近年,雖然金融市場受監管加強和資金有限的影響,但國內房地產資產證券化市場呈現出爆發式發展態勢。”

??2018 年全國類 REITs 等產品共計57 單,單年發行規模突破 1100 萬元。并在 2019 年前5 個月保持增長勢頭,繼續為市場提供有效的融資渠道。

??“REITs 投資作為商業地產權益性投資產品,符合房地產去杠桿的監管要求,有利于降低市場的系統性金融風險,同時還能為投資者開辟新的資產配置渠道,降低不動產投資的門檻。”王盛說。

??在他看來,目前我國采取的類REITS 模式,市場經歷了 5 年發展,為一部分持有優質物業的企業,拓寬了融資渠道,打通了“投、融、管、退”的行業閉環,并在脫離主體增信、儲價發行以及貨幣化等方面實現創新,不斷向標準 REITs看齊,相信未來一定有更好的突破。

??據悉,戴德梁行從 2007 年開始探索國內融資的領域,積極參與中國房地產資產證券化行業發展。目前,參與的類 REITs 等產品,超過市場總份額的 50%,達成了 59 只房地產資產證券化的量產,并有幸助力于多單代表性項目的成功發行。

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