柏林欲為樓市降溫放大招:五年內租金不得漲價,違者罰款50萬歐元

吳將2019-06-21 11:43:14來源:第一財經

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??歐債危機之后,德國柏林成為了全球房地產投資者的寵兒,房價漲幅引領全球,房租也水漲船高,這引起了當地租戶的諸多不滿。

??德國總理默克爾也于近日罕見公開評論了不斷上的房租。她提倡采用法律手段限制房租的進一步上漲,“我們必須使用法律作為監管工具,否則事情將越來越失控。”

??出于各方面壓力,當地時間6月18日柏林市政府的一次內部會議后,來自左派黨(Die Linke)的建筑行業參議員隆普舍(Katrin Lompscher)表示,市政府已就“租金上限”(Mietendeckel)的規定達成共識,10月前將出臺正式法案,最晚將于2020年1月1日開始施行。

??根據隆普舍宣布的新規,柏林的房東們未來五年內不得提高房租,除非對房子進行(必要的)重新裝修。如果違反了相關條例,最高將被處以50萬歐元(約387萬人民幣)的罰款。

??租金上限

??根據柏林市政府的信息,盡管該項新規最晚要到明年初才正式施行,但為了防止房東趁新規施行前大幅提升房租,該法案將追溯到今年6月18日,即新規公布當日。換句話說,柏林的房東在6月18日之后,就不能再像以往一樣的提高房租。根據此前的法規,房東每三年最多可以提高房租20%。

??這項“租金上限”的規定將持續5年,影響柏林150萬套出租住房,涉及200萬人,約為柏林總人口的60%。新建住宅、首次出租的住房以及社會福利房不會直接受到該規定限制。對于所有現有的房租合同,柏林市政府稍后將公布租金的法定上限,如果房租約定超過了上限,則必須降低。

??如果房東對住房進行必要的修繕后重新出租,則允許其房租上漲最多0.5歐元/每平米;如果房東想進一步漲價,則必須向有關部門申請。此外,如果房東的經濟狀況極為困難,也可以申請上漲房租。

??對于違反上述條例的房東,最高將被處以50萬歐元的罰款。

??柏林腓特烈斯海恩(Friedrichshain)區一位名為羅尼什(Frank R?nisch)的租客為新規表示歡迎。他對當地媒體稱:“上周五,房東剛剛把我的月租漲到430歐元(3328元人民幣)。盡管這聽起來并不是很多,但房東在漲房租的同時并未對房間做出任何修繕,包括那扇已經破損很久的大門。”他表示,很高興市政府即將出臺房租限制法案,并認為這是對租客的一種保護。

??不過這一消息隨即遭到了德國房地產公司、行業協會等齊聲反對。

??柏林-勃蘭登堡商業協會(UVB)會長安辛克(Christian Amsinck)表示,限制租金上漲并不能解決柏林房地產市場的核心問題——住房短缺。

??對于中短線的炒房者來說,柏林市政府的這項新規恐怕不是什么好消息,盡管新規只是限制房租上漲,并未直接對房產進行限購或限價,但投資者的熱情料將受到影響。

??另一方面,德媒認為,同樣有著類似困擾的德國漢堡和法蘭克福(黑森州)政府不排除會群起效仿柏林的做法。而一旦如此,已持續10多年之久的德國房地產大牛市恐將進入調整期。

??德房地產巨頭股價聞訊大跌

??房地產巨頭料將成為限制房租上漲這一新規的最大受害者。

??在柏林擁有10萬多套住房的德國住宅公司(Deutsche Wohnen)股價在2008年金融危機爆發后一度跌破3歐元/股,但此后便一路飆升,今年最高時一度高達44歐元/股,漲幅接近15倍。但在6月初,柏林市政府將嚴厲限制房租上漲的消息傳出后,該公司股價大跳水,短短數日之內就下跌了20%,跌破35歐元/股。

??安辛克表示,新規將讓機構投資者對柏林望而卻步,“房地產公司現在都十分猶豫是否要在首都繼續投資。”他還稱:“由于房租上漲被嚴格限制,修繕住宅、啟用環保能源供暖的經濟風險將主要由房東承擔,這無疑會讓計劃中的翻修工程被長期擱置。”安辛克認為,柏林的建筑業將遭到重創。

??柏林-勃蘭登堡住房公司協會會長科恩(Maren Kern)對市政府的新規也十分失望。他表示,政府應該鼓勵翻修老舊建筑、興建環保住房,而不是限制房租,新規將打擊房地產行業,使新建住房項目大幅減少。

??作為柏林市議會的反對黨,基民盟(CDU)柏林的黨團代表德雷格(Burkard Dregger)不認為市政府的新規有助于緩解柏林緊張的住房租賃市場。他表示,新規讓那些長年沒怎么漲過房租的好房東吃了“啞巴虧”,他們現在想漲也沒有機會了。

??投資者躊躇不前

??德國中央合作銀行的一份投資研究報告指出:“(對于房租上漲)沒有完美的解決方案,很多人都希望生活在市中心,但空間畢竟有限。用法律手段直接凍結房租,未必有多大的效果,反而會讓投資者感到害怕,使新建的(住房)項目失去吸引力。”

??事實上,如果和倫敦、巴黎相比,柏林的租金依舊很便宜。在柏林市中心最貴的普倫茨勞貝格區(Prenzlauer Berg),一套兩居室的公寓每月平均租金約1500歐元(11600元人民幣),價格僅為倫敦櫻草山(Primrose Hill)同等住宅的一半。

??全球房產中文平臺居外網董事CEO羅雪欣(Carrie Law)女士在接受第一財經記者采訪時表示,“今年前5個月,買家通過居外網咨詢柏林房產的次數,比去年同期增加了68.6%,但環比去年下半年略有下降,預計今年整體的詢盤量將于2018年持平。”

??羅雪欣表示:“中國買家對柏林房產的需求以長線投資為主,更多是著眼于房價未來的增值。與倫敦、巴黎等地相比,柏林的房價還比較低;當然也有買家看中的是出租回報,因為德國家庭的租房率比較高,租房周期也長。”

??對于柏林市政府出臺的新規,羅雪欣認為:“如果這項政策最終得以落實,意在買樓收租的這部分中國買家料不會受到太大影響,因此就拋售房產的可能性不大。畢竟中國買家更在乎的是柏林房產的長期的增值前景和其作為海外資產配置的屬性。”

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