美國樓市怪象:大中型機構不斷拋售,個人投資者卻拼命接盤

吳將2019-06-24 16:42:42來源:第一財經

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??美國房地產數據公司CoreLogic的最新研究表明,美國投資者對于房地產的購買熱度居高不下。2018年,投資者花在購買房屋上的資金創20年以來的新高。

??不過值得注意的是,統計數據顯示,這種增長的動力并非來自大型機構買家入場,而是受到大量中小型房產投資者的推動,其中不少投資者都是剛需房的買家,尤其在租金回報率相對較高的城市、地區,這類情況特別明顯。

??小型投資者涌入房市

??CoreLogic的研究顯示,2018年美國投資者將11.3%的資金投入了房地產市場,這是該公司自1999年進行這項統計以來的最高紀錄,不但高于2017年的11%,也高于上一個高峰期(2012~2014年)的10.3~10.9%,當時的美聯儲還堅守零利率,并在施行量化寬松(QE)的貨幣政策。

??CoreLogic在報告中提到,持有100套以上房產的大型投資者對美國房市的投資熱情在2013年時就達到了巔峰(投資占比約24%),但之后便一路下滑,截至去年底已不足17%;與之剛好相反的是,持有房產不超過10套的小型投資者自2013年起開始逐年加大了對房地產的投入,到2018年末時的投資占比已從2013年的48%上升到近62%。

??而持有10~100套房產的中型投資者,其情況與大型投資者類似,當前在房地產上的投資占比為22.7%,較2009~2011年期間的近30%大幅下降。

??此外,2018年投資者在剛需房上的投入比例高達20.3%,遠高于對中、高端房產的投資(分別為7.8%、6.3%)。

??如果結合去年全球金融投資環境來看,小型投資者在房地產上加碼的做法可謂是“歪打正著”。據德意志銀行統計,若以美元計價,包括股票、債券、信貸、商品在內的70多個資產類別,其中九成在2018年的回報率為負,是自1901年有統計以來最糟表現。

??但房地產市場卻是個例外,惠譽國際評級公司(Fitch Ratings)在2019全球房地產展望報告中指出,去年的發達國家市場,除了澳大利亞、加拿大、瑞典等國之外,其他國家的房產價格均呈上漲趨勢,2018年加息4次的美國均價也上漲了5%。

??投資者更傾向在東部買房

??CoreLogic的研究還發現,投資者更傾向于在美國東部買房,其中購房率最高的10座城市有8個位于東部(底特律、費城等),而只有兩個在西部,分別是得梅因(Des Moines)和俄克拉荷馬城。

??相反,美國房產投資活動最不活躍的五個城市全部位于落基山脈以西,其中四個城市都在位于加利福尼亞州——美國房價最貴的地區之一。

??至于為何不同地區的投資熱度差異如此之大,CoreLogic在報告中稱,投資者買房最優先考慮的通常都是投資(租金)回報率,而房價較高的地區,由于市場溢價過多,租金回報率往往不會太高,市場也會比較平淡。

??與之相反,人口較多,同時均價較低的城市的房產交易量則往往要高很多,比如購房率排在第一的底特律,據美國住房聯合投資公司Unison近日發布的一份報告顯示,底特律房價中位數僅51233美元,而當地人均月收入的中位數28617美元,買房并不用承擔太多經濟壓力。

??當然,除了租金回報率之外,投資者還會考慮未來房屋增長潛力、當地空置率、房產稅等因素。報告還稱,通常一個供不應求的房地產市場尤其能吸引資金流入,因為投資者普遍認為,投資一個供應不斷減少的市場,遠比一個供應持續增加的市場更安全。

??降息預期將為房市推波助瀾?

??盡管美聯儲在6月的議息會議上并未宣布降息,但美聯儲主席鮑威爾極為鴿派的表態,已讓市場對于美聯儲年內降息的預期空前放大。

??這一點從美國最大的房地產抵押貸款公司房地美(Freddie Mac)最新公布的房貸利率上就可見一斑。當前30年期的固定房貸利率為3.84%,低于一年前的4.57%;15年期的固定利率下滑到了3.25%,一年前為4.04%;5年期的平均浮動利率也降至3.48%,不如一年前的3.83%。

??Zillow經濟學家施塔克曼(Matthew Speakman)表示,本周抵押貸款利率基本持平,但在大西洋兩岸兩大央行相繼唱“鴿”之后,抵押貸款利率料將繼續下滑。

??美國抵押貸款銀行家協會(MBA)總裁兼首席執政官布魯克斯米特(Bob Broeksmit)表示,由于降息預期大增,不少人選擇暫時撤回了房貸申請,希望之后會有更低的貸款利率。他稱:“盡管上周的貸款申請量下降了4%,但再融資率比一年前增加了79.5%,購買活動也增加了4%”。

??對于房市而言,降息可以直接降低投資者的投資成本,這無疑是一個不容忽視的利好因素。

??全球海外中文房產平臺居外網董事兼CEO羅雪欣女士在接受第一財經采訪時表示:“美國房價近年來一直穩定上漲,但去年以來,由于按揭利率上升而遇冷。今年上半年美聯儲關于年內利率不變的信號,已經讓樓市有回暖跡象,如果年底前降息,則將導致更多投資人和資本進入樓市,樓價上漲速度將加快。

??她還稱:“以前,在美國買房,一處房源會有好幾個潛在買家競爭,買方經紀人要使出渾身解數才能幫客戶拿下看中的房子。隨降息而來的樓市升溫,這種現象料會重現。我們預料到2020年上半年,美國樓價上漲速度會高于2018年的增幅(4%),但還不至于超過2017年(增幅7%)。”

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