房企多渠道化解融資困局

2019-07-29 08:58:45

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??對于上半年上市房企喜憂參半的情況,實際上無論是業內人士還是分析人士都早有預判。隨著“因城施策”逐步貫徹實施,以及融資環境的收緊,這些房企也紛紛采取了應對措施。比如大房企著手“去地產化”,開始探尋多元發展;而中小房企,則通過轉讓股權的方式尋找合作方,以換取現金流維持公司運轉。分析人士認為,從目前的趨勢看,房地產行業的集中度可能會愈來愈高。

??大房企探尋新利潤增長點

??近年包括萬達、奧園、龍湖、中駿、合景泰富、保利等超過10家房企對外宣布更名,房企“去地產化”趨勢明顯。同時,房地產多元化經歷了從剛開始的零星嘗試到蜂擁而上成標配的過程。易居企業集團執行總裁、克而瑞CEO張燕透露,銷售量前30的房企中,70%發布了多元化戰略。

??張燕透露,去年百強房企參與投資事件73件,較2014年翻了7倍,投資金額近千億。近三年,百強房企紛紛加大了多元化投資力度。其中,房企更偏愛“專業性強”的非地產領域,如應用科技、教育、新工業新材料、文娛傳媒、體育等等。

??有業內人士分析認為,大型房企多元化投資的原因主要有兩點:一是因主業強大主動布局,如萬科、碧桂園、恒大均在企業做大規模之后,增加非主業的布局,包括汽車交通出行、體育、本地生活、應用科技等;一是企業基因或稟賦使然,如保利發展母公司保利集團,本是多元化業務一體,其基因決定了投資方向多元。

??中小房企紛紛轉讓股權

??在大房企紛紛尋找非地產業務新利潤的同時,中小房企則紛紛轉讓股權,以應對融資環境整體收緊。這也成為實力房企開展收并購的一個好時機。

??新城控股7月26日晚間發布公告,稱近日公司子公司就5個項目公司與交易對方簽訂了相關股權及債權轉讓協議,參考公司對項目公司的累計投入,交易對價合計約為27.07億元,交易對價均以現金支付。公告稱,本次交易目的是公司根據戰略需要,積極應對市場變化,優化公司資產結構。

??而在此前的6月20日,北交所信息披露顯示,華僑城旗下公司擬轉讓西安思睿80%股權及相關債權。此前的6月14日,華僑城旗下公司云南騰越翡翠城有限公司在北交所掛牌轉讓盈江縣大盈江玉石城有限公司100%股權。此外,今年6月13日,陽光100公告稱,公司出售重慶陽光一佰70%股權,買方為融創西南房地產開發(集團)有限公司,總代價約為13.34億元。6月12日,上置集團夜發布公告稱,擬向陽光城(000671)出售遼寧沈陽項目公司100%股權,交易總對價12.85億元。

??近期,多家房地產企業收到交易所的年報事后審查問詢函,問詢內容涉及企業利潤情況、資金往來情況、現金流與貨幣資金、房企的杠桿和償債能力等。業內分析認為,隨著房地產行業競爭日趨激烈,行業發展在“量”上已處于頂部階段,房地產行業將從高速增長向平穩增長過渡,龍頭房地產企業優勢更加明顯,收并購及合作拿地將成為房地產企業獲取項目的重要手段。

??房地產行業集中度愈來愈高

??業內人士表示,從行業的集中度來看,近年頭部房企的市場集中度確實有不斷提高的趨勢。以克而瑞公布的1~6月房企銷售排行榜為例,銷售榜前三的房企,權益金額集中度為10.5%,對比去年全年提高了0.8個百分點。銷售榜前30的房企集中度為37%,對比去年全年提高了2個百分點。

??由中國房地產業協會發布的《2019中國房地產開發企業500強測評研究報告》顯示,隨著“因城施策”逐步貫徹實施,各城市市場分化愈加顯著。在企業方面,百強房企市場集中度繼續提升。龍頭房企憑借自身在拿地、融資等方面的優勢,快速進入相對活躍的市場。通過合理的業務布局,保證業績的穩定性。中小房企則因地域限制,業績出現較大分化。

??在日前舉行的不動產基金主題論壇上,易居企業集團CEO丁祖昱對房地產行業未來走勢,作了六點判斷:一是2019年政策預期穩定,堅持一城一策、有收有放;二是市場持續波動,頻率加快,波幅收窄;三是不同能級城市持續分化,城市內部分化加劇;四是新房、二手房、土地市場不同步,二手房指標先行;五是行業規模穩中微漲,其中新房15萬億元,二手房6萬億元;六是城市集中度、企業集中度、關聯行業集中度都有不斷上升的趨勢。

??大房企利潤有望保持增長

??有分析人士指出,大型房企凈利潤仍有望保持增長。珞珈投資證券分析師黃麗彬在接受信息時報記者采訪時表示,大房企由于融資渠道相對較多,生存環境略寬松,所以其股票具有較大的投資機會。他同時指出,大房企收購中小房企“益處多多”,“大房企用少量的資金控股中小房企,就可以擁有中小房企更多的貨量市值,盡管房價沒有太大的空間,但是對大房企來說其實是一次大規模的加杠桿。”由于大房企規模越來越大,品牌溢價也越來越高,為此,大型房企短中期的投資價值仍然被看好,“萬科、中海、保利這些大房企的股票還沒有被高估”。中國城市化還有一定空間,房地產至少還有十年的發展空間。

??聲音

??中小房企要做大房企不想做的事

??近年來很多中小房企要么選擇拿手頭的項目跟大房企合作開發,要么就選擇轉型、退出。剩余的中小房企要想活下去,或者活得好,要么就降低門檻,做大房企不想做的事,要么就是術業有專攻,做大房企做不了的事。全國商品房銷售額是一個超過15萬億的大蛋糕,不管是TOP100房企,還是TOP200房企,這個蛋糕是吃不完的。

??——克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉

??房企要積極研究新的投資機會

??從房產投資本身來說,一定要從當前房地產市場的管控思路出發,積極研究新的投資機會,包括都市圈的規劃等。對于一些高價拿地的項目和企業,相對投資要謹慎,因為容易出現資金方面的風險。

??——易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進

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