廣州項目拿下一年后欲轉讓大部分股權 保利發展欲抱團擴張

許永紅 趙毅2019-07-29 10:01:36來源:中國經營報

掃描二維碼分享

??在重回行業前三的道路上,保利發展控股集團股份有限公司(600048.SH,以下簡稱“保利發展”)資產騰挪動作逐漸增多。

??日前,據上海聯合產權交易所披露,保利發展旗下項目公司擬新增注冊資本引入新投資者,而擬募集資金對應持股比例72.22%。《中國經營報》記者日前走訪所涉及的項目發現,保利發展拿下該地塊將近一年,仍未動工建設,在搭建工人生活板房。

??另外,保利發展低股權占比控制項目公司的小股操盤安排,引人遐想。按照計劃,增資完成后,新增投資人將持有72.22%股權,保利發展旗下公司持有27.78%股權,但地塊仍由保利發展進行操盤。而且,項目公司5名董事組成的公司董事會中,保利發展旗下公司將會提名3人,董事長則由其提名的董事擔任。

??受訪證券人士指出,因為保利發展實際控制著項目公司的董事會,預計該項目公司依然由保利發展并入報表。該證券人士也提到,少數股東權益較大,說明上市企業對外投資很多,但是在單個公司的投資里面,占股比例相對較低。

??近兩年,保利發展大力推進抱團發展,多數項目的權益占比較低。2016年,保利發展的少數股東權益為288億元,2017年和2018年分別大幅上升至523億元和645億元。

??針對上述情況,記者近日致函采訪保利發展方面,截至發稿時未獲相關回應。

??拿地一年后仍未動工

??據上海聯合產權交易所信息,保利發展旗下的項目公司廣州穗陽置業有限公司(以下簡稱“廣州穗陽”)擬新增注冊資本2599.712萬元,擬募集資金雖然暫無具體數額,僅稱“視征集情況而定”,但對應持股比例達到了72.22%。

??工商信息顯示,廣州金地房地產開發有限公司(以下簡稱“廣州金地”)持有廣州穗陽100%股權,而廣州金地是保利發展直接全資持股的子公司。值得關注的是,募集資金將用于補充廣州穗陽的流動資金,以及廣州黃埔區中新知識城ZSCN-C1-1地塊項目的開發建設。

??對于增資人的要求,該項目不接受聯合體投資,不接受委托持股、信托計劃、資產管理計劃、契約型私募基金投資。而且,意向投資人或其關聯公司在2015~2017年的銷售金額每年超過1400億元(須提供公司年報或以第三方平臺“克而瑞”公布數據為準)。

??據克而瑞發布的相關統計報告,2015年、2016年銷售金額超過1400億元的房企都是僅有7家,2017年增至12家,這其中還包括了保利發展。但符合上述條件的房企,主要是萬科、恒大、碧桂園、中海等為數不多的幾家大型房企。

??此外,記者注意到,中新知識城ZSCN-C1-1地塊項目同樣是保利發展通過產權交易平臺獲得。2018年8月,保利發展在南方聯合產權交易中心以16億元拍下廣州市啟坤房地產開發有限公司90%股權,后者是廣州知識城投資開發有限公司旗下公司,持有中新知識城ZSCN-C1-1地塊。

??據廣州市規劃和自然資源局披露的信息,2012年12月,廣州知識城投資開發有限公司以2.02億元的底價拿下中新知識城ZSCN-C1-1地塊。作為宅地項目,該地塊占地面積12.87萬平方米,最大容積率為1.8。

??近日,記者實地走訪了解到,被保利發展拿下一年后,中新知識城ZSCN-C1-1地塊仍未正式動工建設,工人的生活板房仍在搭建中。雖然停有幾輛大型機械,但偌大的工地依舊平整,工作人員寥寥無幾。

??該地塊旁邊,則是萬科幸福譽在建的五期項目。銷售人員向記者介紹,項目早在2014年就已開售,即將推出的五期項目,精裝修的單價大約在2.3萬元到2.6萬元之間。

??拿下地塊一年后,保利發展仍在尋求新的合作方,這是近年來房地產行業抱團發展趨勢明顯的一個縮影。克而瑞相關研究報告指出,從TOP100各權益段房企的數量分布來看,權益比在90%以上的房企數量明顯減少,占比從2016年的超6成降低至2018年的不足4成。而相應的,權益比在70%~80%、80%~90%之間的房企數量則逐年提升,目前已在百強房企中占到近半數。

??而且,早年擴張拿下的多宗高價地塊,也讓保利發展遭遇困境。近期,保利發展對可變現凈值低于存貨成本的項目計提相應的跌價準備,涉及項目共有7個,合計計提存貨跌價準備金額高達23.4億元,減少公司2018年末總資產23.4億元,減少2018年歸母凈利潤20.1億元。

??抱團加速擴張

??增資后,盡管大部分廣州穗陽股權將會旁落,但保利發展仍主導著項目的開發銷售。增資完成后,新增投資人將持有72.22%股權,廣州金地持有27.78%股權。文件明確提到,中新知識城ZSCN-C1-1地塊項目仍由保利發展進行操盤,操盤方式增資完成后具體細化。

??另外,按照保利發展的計劃,增資后,廣州穗陽由5名董事組成的公司董事會中,廣州金地提名3名董事,新入投資人提名2人,而且董事長則由廣州金地提名的董事擔任。

??小股操盤模式在房地產行業并不鮮見,具有資金投入小、加快品牌輸出、擴大市場規模等優點。而且,基于會計上的實質重于形式原則,占股比例較低的保利發展或許依然可以將該項目公司并入報表。

??對于上述情形,一位不愿具名的證券人士告訴記者:“預計該項目公司還是會由保利發展并入報表,因為保利發展實際控制著項目公司的董事會。”

??通常情況下,房企合作項目情況,往往在少數股東權益方面得到體現。該證券人士表示:“形成少數股東權益,很多合資公司都會有這樣的情況。上市企業參股投資的公司雖然并表,但是其占股的比例較低,形成的少數股東權益就會越來越多。少數股東權益較大,說明上市企業對外投資很多,但是在單個公司的投資里面,占股比例相對較低。上市房企采用合作開發的模式,也是一個正常的做法。”

??近年來,保利發展熱衷抱團發展,不少項目權益占比較低,多為合作項目。記者查閱Wind數據統計了解到,保利發展2014年、2015年、2016年的少數股東權益分別為195億元、256億元、288億元,而到了2017年和2018年,分別上升至512億元和646億元,少數股東權益在所有者權益中的比重由2014年的24%上升至2018年的35%。

??值得關注的是,增資出讓廣州項目公司大部分股權的同時,保利發展日前也計劃轉讓句容保利萬宏置業有限公司(以下簡稱“保利萬宏”)30%股權,這是保利發展在保利萬宏所持有的全部股權。

??此外,保利發展在2018年8月取得佛山南海區桂瀾路東側地塊,成交總價達到 85.78億元,刷新了佛山總價地王紀錄。2018年財報顯示,保利發展擁有該地王項目的60%權益,此前保利發展表示擬引入合作方共同開發。

??自2017年提出回到前三的目標后,保利發展近年銷售增長明顯。2016年,保利發展銷售金額為2101億元,同比增長 36%,2017年和2018年的增速分別為47.2%、30.91%,保持較高增長水平,明顯高于2015年的12.75%增幅,其銷售規模從2015年的1541億元升至2018 年的4048億元。

??“隨著房地產行業的行業集中度提升,頭部房企近幾年來的規模增速是遠高于行業平均增速的。”資深地產專家劉忠嶺告訴記者,規模可以給房企帶來規模效應、品牌效應,是贏得市場競爭的重要因素,“目前頭部房企前五名已經基本穩定,但是前五名內房企之間的具體排名還可能會有浮動,關鍵就看未來5~10年的業務規模情況了。”

??目前,保利發展與前三陣營雖然仍有一定距離,但保持著大幅增長勢頭。中信建投證券研報顯示,保利發展2019年上半年銷售絕對金額位列房企銷售第4位,而從top5銷售增速來看,保利發展銷售增速高于碧桂園、萬科、恒大和融創,高出top5平均銷售增速約17個百分點。

??不過,保利發展在拿地方面依然保持謹慎。上述研報提到,保利發展2019年上半年拿地金額 530 億元(未包含海外項目),權益拿地金額 409 億元(成都項目未披露權益比例,故未包含),拿地金額占銷售金額比重 21%,拿地相較于以前年度仍趨于謹慎。

原創 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 產業鏈
專 題
返回頂部
掃描二維碼分享
返回頂部
沙巴体育正规网址 买时时彩 缅甸龙虎算牌方法 时时彩博e百 重庆时时龙虎玩法 重庆时时51计划 重庆时时开奖结果记录大小 分分彩后三 3d组选包胆中奖规则 九城为什么不做游戏了 吉林时时开奖码