合肥城建擬發行股份收購資產 募投項目后續開發成本與前期售價倒掛

尹蓉 盧志坤2019-07-29 10:03:37來源:中國經營報

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??合肥城建發展股份有限公司(002208.SZ,以下簡稱“合肥城建”)擬發行股份購買資產的計劃引來了交易所的問詢關注。

??按照計劃,合肥城建將通過發行股份方式購買合肥工投工業科技發展有限公司(以下簡稱“工投科技”)全部股權,并募集不超過10億元資金,用于投資4個項目。

??《中國經營報》記者查閱交易方案發現,本次募投的2個項目中,其預計的每平方米投資成本,已經高于項目前期開發部分的平均售價。

??另據記者查詢了解,合肥城建本次擬收購的標的工投科技,其會計記錄則出現多次變更調整,應收賬款在交易披露前驟然提升。

??項目后續開發成本高于前期售價

??合肥城建本次擬募集不超過10億元,投資于“立恒工業廣場(D 區)項目” “創智天地標準化廠房項目三期”“合肥智慧產業園B 區項目”“環巢湖科技創新走廊——長臨河科創小鎮(啟動區)項目”。

??記者梳理發現,若按照交易報告書中披露的立恒工業廣場(D 區)投資預算來看,該項目的開發成本遠高于立恒工業廣場一期、二期的平均售價。

??據披露,立恒工業廣場項目總占地面積14.45萬平方米,其中D 區建筑面積 5萬平方米,地上建筑面積 4.25萬平方米,地下建筑面積7930平方米,投資總額為 1.33億元,地上建筑包括新建高層D1#、D2#廠房和框架結構D3#、D4#廠房,地下建筑包括停車庫,配套建設室外廣場道路、給排水、電氣、消防、綠化、綜合管線等公用輔助工程。

??按照上述投資總金額和總建筑面積粗略估算,立恒工業廣場(D 區)每平方米的建設成本約2636.28元/平方米,這要遠高于立恒工業廣場前兩期的歷年平均售價。

??具體來看,立恒工業廣場一期項目截至4月末,竣工面積24.56萬平方米,2017年至2019年1~4月,銷售結轉面積分別為25129.08平方米、23858.99平方米、1557.19平方米,結轉收入分別為4704.25萬元、4802.56萬元、399.38萬元。根據結轉收入和結轉面積粗略計算, 2017年至2019年1~4月期間,立恒工業廣場項目銷售均價在2017年為1872.03元/平方米,2018年為2012.89元/平方米,2019年1~4月為2564.75元/平方米。

??立恒工業廣場二期截至今年4月末竣工面積29.46萬平方米,2017年至2019年1~4月,銷售結轉面積分別為32481.16平方米、46652.46平方米、16743.69平方米,結轉收入分別為8352.03萬元、12478.78萬元、3990.19萬元。根據結轉收入和結轉面積粗略計算,2017年至2019年1~4月期間,立恒工業廣場二期銷售均價在2017年為2571.34元/平方米,2018年為2674.84元/平方米,2019年1~4月為2383.1元/平方米。

??記者查詢發現,另外一個募投項目環巢湖科技創新走廊——長臨河科創小鎮(啟動區)項目,在交易報告書中披露的建筑面積,與施工許可證上的建筑面積則有較大出入。

??合肥城建披露的交易方案中,環巢湖科技創新走廊——長臨河科創小鎮(啟動區)項目總建筑面積為81000平方米,而合肥市城鄉建設委官方網站上,該項目的工程公示信息顯示,建筑面積為98162平方米。

??合肥城建方面表示,立恒工業廣場(D區)項目公布的是總建筑面積,環巢湖科技創新走廊——長臨河科創小鎮(啟動區)項目公布的則是計容建筑面積,項目實際建設面積為80600平方米左右。

??與立恒工業廣場(D區)相似,環巢湖科技創新走廊——長臨河科創小鎮(啟動區)項目,與工投科技此前在巢湖周邊開發的巢湖科技創新園項目和巢湖花山工業園項目相比,開發成本也遠高于上述兩項目此前的平均售價。按照交易方案公布的總投資額2.79億元,總建筑面積81000平方米粗略計算,每平方米建設成本約為3440元。

??巢湖花山工業園項目,截至4月末,竣工面積10.48萬平方米,2017年平均售價為1860.7元/平方米,2018年為1838.09元/平方米。

??巢湖科技創新園項目截至4月末竣工面積14.6萬平方米,2017至2018年結轉銷售面積分別為9692.6平方米、9215.08平方米,結轉銷售收入2556.55萬元、1889.78萬元。粗略估算,2017年銷售均價為2637.63元/平方米,2018年為2050.75元/平方米。

??今年1~4月,巢湖花山工業園項目和巢湖科技創新園項目未有結轉面積和結轉收入。

??巨額應收款多次調整

??本次合肥城建擬收購的標的工投科技,其主營業務為工業地產的開發、銷售、出租及管理,2017年至2019年1~4月,營業收入分別為5.44億元、5.9億元、1.63億元。

??據合肥城建7月17日公布的交易報告書,工投科技在6月14日將對安徽巢湖經濟開發區管理委員會(以下簡稱“巢湖管委會”)6.7億元的債權,按原值一次性轉讓給了安徽巢湖經濟開發區誠信建設投資(集團)有限公司(巢湖管委會100%控股公司)。至交易報告書公布日,已收到5.01億元。

??但記者了解到,截至2019年4月末,工投科技對巢湖管委會的應收賬款余額僅為4.58億元。

??記者查閱合肥城建發布的《發行股份購買資產并募集配套資金暨關聯交易報告書》及此前發布的草案,均沒有這2.1億元款項來源的相關信息披露。

??合肥城建董秘田峰表示,對巢湖管委會4.58億元的應收賬款只是北大未名醫藥產業園項目的建設成本,其余的2.1億元債權是項目利潤。因為是招商引資項目,竣工時預計難以收回,僅以建設成本作為預計可收回金額。

??負責合肥城建本次重大資產重組的一位注冊會計師對此表示,2014年北大未名與巢湖管委會簽訂合同,由工投科技做項目建設,按照項目建設成本的3%收取管理費用、每年8.5%的資金占用成本、投資回報及其他費用,總共加起來約是6.7億元。2016年項目竣工辦理移交時,北大未名資金鏈有問題,從2016年的表象來看,這個錢可能難以收回,但是估計4.58億元的建設成本能收回來,所以只按照成本確認,沒有產生利潤。

??但記者了解到,北大未名醫藥產業園項目的工程建設合同中所約定的付款方為巢湖管委會,而不是未名醫藥公司。裁判文書內容顯示,2014年3月,巢湖管委會、工投科技和安徽未名生物醫藥有限公司三方簽訂了《合肥巢湖經濟開發區北大未名生物醫藥產業園一期(抗體藥產業基地)工程項目建設合作協議》,約定北大未名生物醫藥產業園一期(抗體藥產業基地)工程項目建設采取“委托建設、整體回購、分期付款”模式,由巢湖管委會負責提供規劃及施工圖紙,工投科技負責資金籌措及施工管理,廠房等工程經驗收合格后交付未名醫藥使用,巢湖管委會以分期付款的形式進行整體回購,未名醫藥指派一人參與項目管理。

??另外,本次交易報告書中也明確,北大未名醫藥產業園項目回購款的欠款方為巢湖管委會。工投科技定制化開發服務業務中的3個項目,客戶為巢湖管委會的有北大未名生物醫藥產業園項目和中國農科院合肥食品創新研究院的兩個項目。

??“工程類項目若估計工程款難以回收,必須要以合同及相應事實為依據,若難以收回金額巨大,對公司經營影響大的,要在特殊重大事項中予以披露。”一位會計師事務所內從事建設工程審計的人員告訴記者。

??記者了解到,在2019年4月份和2019年6月份發布的兩個版本年報中,工投科技對以前的財務信息做了數次調整。工投科技2018年4月份公布的2017年報中,其在2016年末應收賬款余額為1.23億元,2017年末應收賬款余額為2.53億元。北大未名醫藥產業園的4.58億元建設工程款,工投科技在當時披露的2016年及2017年年報中并未做相應的應收賬款會計處理。

??而在2019年4月份公布的工投科技2018年年報里,2018年末應收賬款余額為6.67億元,2017年末應收賬款余額仍為2.53億元。對于2018年應收賬款增長181.55%的原因,工投科技解釋為報告期內公司增加重大項目應收款。

??2019年6月25日,工投科技發布了2018年報更正版,在該年報中,2018年末應收賬款余額為6.7億元,2017年末余額為7.09億元。同時前期重大差錯更正中標注,對承建巢湖管委會的北大未名生物醫藥產業園項目調整,調增應收賬款4.58億元,調減存貨4.58億元。

??但上述兩份2018年年報中工投科技的營業收入卻沒有隨著巨額應收賬款的增加而有所變化,2018年營業收入為5.9億元,2017年營業收入原為5.68億元,后更正為5.44億元。2016年營業收入在2017年年報中披露為2.83億元。

??對于未調整相應年份營業收入的原因,合肥城建本次重大資產重組的注冊會計師表示,截至2019年上述項目回購款已經收回來5.01億元,現在做更正只對申報期更正,對于以前發生的,只在2017年說明一下,因為不影響利潤。

??而在債權轉讓中多出來的2.1億元,上述注冊會計師表示,出于謹慎性考慮,在收到的當月才會將相應的金額確認為收入,剩余的近1.7億元款項,如果在重大重組交易完成之前收到,差額將確認為當期損益。

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